某项目综合业态招商经营策划方案.doc

项目综合业态招商运营策划方案
第一部分项目定位
——引领“某某地新区＂商业旗舰

客户定位
形象定位

功能定位

经营定位

一、商圈分析
形式后面是内容，现象后面是本质，对该项目的认识应从它本身所处商圈开始。
中州路段主要商业形态——大型百货
（具有代表性的为：新都会、王府井百货、铜锣湾等）
珠江路商业形态——餐饮/娱乐/休闲
新区商业——未来高档住宅集中地／CBD中心

二、主题定位
“健康”为主题

三、项目功能定位
医药展示/批发/会展会议/新品推界/仓储物流/信息服务/商务办公……
商务服务/休闲娱乐/休闲运动/保养保健/休闲够物……

四、项目经营定位
精品零售和服装批发是老城区商圈传统优势项目，相反在发展中的新城区的大规模商业的特殊业态定位作为老城区的一个补充和延续倒是大有市场。以“健康”为主题延伸的新颖业态将是新商格局下的必然！
综上所述并结合该项目的项目设计，对其定位分别为：
战略定位：
城市商业的延续，某某地现有业态的补缺，新城市中心的领跑者。
经营业态定位：
健康产品购物中心/健康休闲运动体念中心：以绿色健康食品为零售，代理商展示、新品发布为主，兼营高档医药化妆品等；以康体、健身、运动、休闲体念为辅。

五、形象定位

卖点
优惠政策：
减、免税费／租金优惠
体量：
新区最大体量商业盘（大树底下好乘凉）
定位稀缺：
以“健康”为主题经营、服务业态
区位：
新市中心、CBD

六、客户定位
客户来源主要定位为：
1、相应业态上家的拓展；
2、外来投资商；
3、外围招商的连锁品牌主力商家；
4、对本题其他潜在商家进行挖掘。

第二部分招商构思
整个招商工作内容及预计时间节点
序号工作内容时间节点(06年3月—07年4月)06／306／5/1006／5/1506／5/1006／6/3006／9/106／9/1006／9/3006／12/3007／2/3007／3/807／3/3007／4以后备注1招商人员培训★★★★★★★★★★★★★长期延续的2招商媒体推广★3招商工作正式启动★4招商部分组★5现场招商办公的落实★6招商说明会的召开★7签约新闻发布会★8协助商场管理★★★★★★★存在商家就存在协助9招商率达20%★10招商率达50★11招商率达60%—8５%★12开业庆典★13招商率巩固达90%-100%★14滞后招商★长期延续的第一章项目的总体策略
敲山震虎
构筑较高的平台，与媒体形成互动。
公关活动先行，举办区域性高档次的论坛或招商推广活动，邀请政府、媒介、地产、医药界、客户的权威人士。
媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；活动后跟踪报道，扩大活动的影响。

兵贵神速
扩大与媒体投放。广告投放以外，进一步在客户流动密集的关口、口岸投放广告，对落所有的商业形成辐射力量，达到以全国的“众星”烘托出本项目这个“月”之效。通过短时间密集的广告投放，使项目得以快速运作。

做成区域样板工程
不管是某个商业楼盘也好，产业基地也罢，经营者和投资商是不会掏钱去买一个概念的，他们要买的是概念带给他们的回报，这是商业项目不同于住宅项目的一个重要特征。
该项目要做到某某地地产行业的代表，招商策略要具有可操作性，就必须立足于某某地这个大的环境中，通过整个城市的发展来衬托出本项目的前景。在招商过程中突出宣传本项目“量身定制”的特点。

第二章招商总体思路
一、招商目标
总体目标：项目正式招商之日起4个月内招商率达85%，开摊率达75%，5个月内开摊率达90%。
目标客户：全国各地医药制造商、医药全国/区域总代理、健康食品经销商、健康/运动/休闲产业

二、招商难点及对策分析
难点一：地段位置将成为客户考虑的重要因素
对策：需要大力推广宣传项目交通优势、产品优势等，以及我们新颖的定位，全新的主题来引导客户正确认识项目价值。
难点二：能否短期将老城区商气延续至该项目
对策：需要策划系列业态相关的专题活动，以及一场甚至多场具有影响力的大型攻关活动进行造势，吸引大量人气并迅速形成商气。

三、招商策略
优秀的经营管理方案打动客户：统一经营、统一管理“双时段经营、鱼和熊掌皆得”经营方案，此方案将提高商户的经营时间和商户租赁利益最大化的体现，并创造两个消费高峰。
优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市/造势，先做人气，再做生意。
强化项目规划、与区位后发优势，良好的交通物流组织优势。
利用有利的业态规划和业态组合的优势。

四、招商服务与支撑
物业管理为入租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括整个商业内部的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。
租户管理造就优良的店铺，包括对租户的教育辅导