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第二章资产评估的基本方法第二节市场法
一、市场法的含义和基本思路
也称为现行市价法，是指通过市场调查选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成家价格和交易条件，经过直接比较或类比分析的方法进行对比分析来确定资产的评估价值的方法。
二、市场法的基本前提
1、要有一个活跃的公开市场
排除个别交易的偶然性，评估的价格要接近于市场价格
2、市场上要有可比的资产及交易活动1）参照物与评估对象在功能上具有可比性
2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性
3）参照物成交时间与评估基准日相间隔的时间不能过长
3、可比性的具体表现
1）资产的功能
2）资产的实体特征和质量
质量（成新率、土地的地理位置、交通环境等）；外观、构造、使用年限等
3）市场条件
参照物成交时的市场条件、市场供求状况
4）交易条件
交易批量、交易动机、交易时间、付款方式三、市场法的适用范围
主要适用于单项资产
四、市场法的基本程序
1、比较和选择参照物
按照前面可比性的要求，选择三个以上参照物。
2、选择和确定比较因素
选择对参照物与被评估资产价值影响最大的那些因素作为对比的指标。
3、指标对比，量化差异
4、综合分析确定结果
算数平均法或加权平均来计算五、市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法（差异因素只有一个）
1、市场折扣法（销售条件、销售时限等差异因素）
例1、某评估对象与参照物的功能、成新率等方面完全相同、不同的是参照物成交时市场供大于求，当时交易价格为50000元，评估人员评估认为可以按5%的比率进行调整，则评估对象的评估值为多少？
2、成本市价法（功能相同，只有成本的差异）
3、物价指数法（参照物成交时间与评估基准日有差异）
1）定基物价指数法
2）环比物价指数法例2：某被评估电机功率为5000瓦，评估基准日为2008年10月，其物价指数为90，参照物与被评估电机状况完全相同，市场价格为5000元，其成交时的物价指数为106，电机的评估值？
例3：某被评估电机功率为5000瓦，评估基准日为2008年10月，参照物与被评估电机状况完全相同，市场价格为5000元，成交时间为3个月前，每月的价格上升率分别为5%、-6%、10%，求电机的评估值？
4、功能价值比较法（生产能力上有差异）
1）功能和价值呈线性关系
2）功能和价值呈指数关系
例4：被评估资产年生产能力为600吨，选择的参照资产年生产能力为800吨，评估时点参照资产的市场价格为25万元，规模效益指数为0.7，求被评估资产的评估值？
5、成新率价格调整法（新旧程度）
例5：某机器设备，规定使用年限为15年，已使用4年，参照物市场价格为20000元，规定使用年限为12年，已使用3年，其他条件完全相同，则该机器设备的评估值为多少？
6、市盈率法（企业价值评估）
7、市净率法（二）类比分析法（多个差异因素）
1、差异量调整法
评估值=参照物成交价格+功能差异量+时间差异量+成新率差异量+………..+交易情况差异量
例6：某机器设备D，已使用4年，使用期限为10年，评估基准日为2006年8月1日，生产能力为5吨，现收集到与待评估资产类似的设备资料如下：
年份作业：
例6：某机器设备D，已使用4年，规定使用期限为15年，评估基准日为2008年8月1日，生产能力为10吨，现收集到与待评估资产类似的设备资料如下：
六、市场法的优缺点
优点：
1、能够客观反映资产目前的市场状况，评估值能够反应市场现实价格。
2、评估结果易于被接受
缺点：
1、前提严格
2、适用范围受限制第三节收益法二、货币的时间价值（不同时点上的相同收益，其价值是不同的）
1、单利法：只对本金计算利息
2、复利法：是本金和前一期的利息累计并计算后一期的利息，也就是俗称的利滚利。
1）复利终值
2）复利现值
3、复利年金的计算（普通年金、先付年金、递延年金、永续年金）
年金是指一定时期内每次等额首付的系列款项
4、已知现值求年金例题：某家庭购买一住房，房价60万，首付20万，剩余的40万采用贷款的方式分25年偿还，贷款利率为6%，则用户每年偿还的金额为多少？
三、收益法应用的基本前提
1、被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量
2、资产拥有者获得的预期收益所取得的风险也能够衡量并且用货币来衡量。
风险是测算折现率或本金化率的基本参数之一
3、被评估资产预期获利年限可以预测
四、收益法的基本参数
1、收益额：正常情况下所能得到的归其其产权主体所有的金额
特征：1）预期收益额，不是历史的或现实的收益额
2）客观额，资产在正常发挥效用下的收益额
2、折现率或本金化率
折现率：是一种期望的投资报酬率（社会平均利润率）
包括风险报酬率和无风险报酬率
本金化率与折现率本质上是相同的
不同之处在于：折现率一般用于未来有限期的收益