资产评估--第二章 资产评估的基本方法.xls

第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件市场法：通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并进行调整，从而确定被评资产价值前提条件：1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场2.参照物及其与被评估资产科比较的指标、技术参数等资料科收集到二、运用市场法进行资产评估的方式1.选择确定参照物价格，参照物具有相关性和代表性，且足够多2.分析确定参照物的差异调整因素（1）时间因素参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间（2）地域因素资产所在地区域或地段条件对资产价格的影响差异（3）功能因素资产实体功能过剩或不足三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（一）运用市场法评估资产的程序明确评估对象---进行公开市场调查，收集相同或类似资产，寻找参照物---分析整理并验证期准确性，判断选择参照物----比较---分析调整差异，得出结论（二）优缺点优点1.客观反映资产目前市场情况，评估值更能反映市场现实价格2.评估结果易于各方接受和理解缺点1.有公开活跃的市场做基础，有时缺少可比对数据而难以应用2.不适用于专用机器、设备、大部分无形资产及收地区环境等严格制约的资产评估第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件成本法指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定理论依据：1.资产的价值取决于资产的成本2.资产的价值是一个变量，随资本本身的运动和其他因素的变化而相应变化（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）前提条件：1.具备可利用的历史资料；现时资产与历史资产具有相同性或可比性2.形成资产价值的耗费是必需的；这些耗费提现社会或行业平均水平二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=重组成本*成新率（一）重置成本及其估算在现行市场条件下重新购置一项全新资产所耗费的全部货币支出复原重置成本：原来的材料、标准、设计、格式及技术等，现时价格复原购建更新重置成本：利用新型材料、根据现代标准、设计及格式，现时价格生产或建造具有同等功能选择重置成本，同时可获得的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重组成本项目重估成本的估算实体贬值功能性贬值经济性贬值方法1、重置核算法1.观察法也称成新率法1.通过净超额营运成本估算根据由于产品销售困难而开工直接成本+间接成本资产的实体性贬值=
重置成本*（1—实体性成新率）①.被评估资产的年运营成本不足或停止生产形成资产的闲间接成本为购建资产而
发生的管理费、设计制图等2.公式计算法与功能相同但性能更好的置，价值得不到实现，确定其间接成本计算（重置成本-预计残值）/总使用年限*实际已使用年限新资产的年运营成本进行比较贬值额。（1）按人工成本比例法：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限②.计算两者的差异，确定净超
额营运成本当资产使用基本正常，间接成本=人工成本总额*成本分配率实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率③.估计被评估资产的剩余寿命不计算经济性贬值成本分配率=间接成本额/人工成本额*100%资产利用率=截止评估日资产累计
实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间*100%④.适当的折现率将被评估资产剩（2）单位价格法：余寿命内每年的超额营运成本折现工作量(按工日或工时)*单位价格/工时或工日被评估资产功能性贬值额=（3）直接成本百分率法：∑（被评估资产年净超额营运成本*折现系数）直接成本*间接成本/直接成本百分率2.超额投资成本估算2.物价指数法：资产重置成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本资产重置成本=资产历史成本*资产评估时物价
指数/资产购建时物价指数成新率及其估算资产重置成本=资产历史成本*（1+物价变动指数）1.观察法：与实体性成新率不同，综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定注：评估时物价指数是评估基准日的物价指数，2.使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）*100%应是资产的类别或个别物价指数。3.修复费用法：成新率=1-修复费用/重置成本*100%（修复费用指估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用）3.功能价值法，也称生产能力比例法被评估资产年产量/参照物年产量*参照物资产重置成本注意：资产成本与其生产能力成线性关系。4.规模经济效益指数法被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=
（被评估资产的产量/参照物资产的产量）㏕mil是规模经济效益指数三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（一）运用成本法评估资产的程序及其优缺点确定被评估资产，并估算重置成本--确定使用年限---估算损耗或贬值---计算价值（二）成本法的优缺点优点：1.比较充分考虑了资产的损耗，评估结果趋于公平合理2.有利于单项资产和特定用途资产的评估3.