沈阳首创银河湾推广策略提报学习教案.pptx

会计学那么本案能够让客户兴奋的“这一点”在哪儿？找到“这一点”并且将其深入到每个目标(mùbiāo)客户，就是本次方案最大的任务和策略目标(mùbiāo)打造(dǎzào)第五代资源型城市别墅头马前言(qiányán)PART1：方案(fāngàn)基础近年来，随着沈阳整体社会经济和居民生活水平的不断提升(tíshēng),房地产市场发展水平也相应迅速提高,而别墅作为高端人居代表的产品，则愈来愈成为沈阳“富人”们追新逐爱的“宠物”。与此发展相对应，别墅市场的竞争也同样不可避免的升级激化，一场场没有硝烟的战火正在熊熊燃烧！1.1.1-沈阳别墅板块(bǎnkuài)分析三大板块“链式三角”竞争(jìngzhēng)关系图1.1.2-沈北新区别墅(biéshù)带板块2.区域地产发展伴随区域规划、道路、配套的完善以及区域整体经济的发展进步，沈北新区的房地产市场发展速度也异常的迅猛(xùnměng)，聚集了一大批实力强大、品牌高端的房地产企业比如：碧桂园、新加坡吉宝、雅居乐、华强、香港置地以及新近落户的荣盛地产和龙湖地产等。其中，先期开发的九如溪谷、碧桂园、大溪地等项目已经在区域内建立起相当的品牌和产品影响力，成为高端客户选择沈北新区的重点项目。后续，随着沈北新区未来的进一步完善发展，由区域引发的吸引力和品牌地产引发的影响力两种力量的交替牵引下，沈北新区的别墅市场将会迎来更美好的春天，而由此带来的压力也将进一步施加到其它两大别墅板块市场。3.未来压力判断可预见的是，未来沈北新区整体发展会对本案所处的棋盘山板块形成较强大的竞争压力：1）板块成熟配套形成的生活便利性的压力。2）板块发展前景形成的价值(jiàzhí)异动的诱引压力。3）众多高端品牌地产企业带来的马太效应压力。1.1.3-浑南机场别墅带板块(bǎnkuài)分析2.区域地产发展浑南机场区域别墅带板块市场，作为沈阳较为传统和较早发展起来的别墅板块，其早在2000年以前就已经开始出现别墅项目(xiàngmù)，促使浑南早期别墅项目(xiàngmù)开发主要有以下几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目(xiàngmù)的诞生，并在2005年前后达到一个较高的水平，包括现在的长青湾、中海龙湾等别墅。但是，随着沈阳棋盘山别墅和沈北开发区的发展，这两大板块的发展优势开始逐渐变的明显，其中棋盘山板块以独特的自然人文资源、沈北新区板块以独特的发展前景吸引力，均对浑南机场板块的起着较大的市场分化作用。3.未来压力判断我们应该看到的是，虽然浑南机场板块近年的发展势头相对弱化，但其凭借区域便捷的交通、城市配套(pèitào)资源以及机场近利带来的吸引力，仍对棋盘山板块形成不小的压力。这些，也是我们必须正视和面对的实际外部竞争环境的态势。因此，对于我们而言，所谓知己知彼或许就是我们对每个对手的重视和尊重。1.1.4-板块间竞争分析(fēnxī)结论PART1：方案(fāngàn)基础1.2.1-棋盘山板块(bǎnkuài)内部竞争分析首创琥珀湾1.万科兰乔圣菲项目地址：东陵区东陵东路123号开发商：沈阳万科新墅置业有限公司建筑(jiànzhù)设计单位：沈阳市众雄建筑(jiànzhù)工程有限公司园林设计单位：法国埃尔萨景观设计事务所占地面积：34.5万㎡（一期6.2万㎡，二期3.4万㎡，三期4.7万㎡，四期10万㎡,五期10.2万㎡）建筑(jiànzhù)面积：11.4万㎡（一期1.4万㎡，二期2万㎡，三期2.8万㎡，四期3万㎡，五期2.2万㎡）容积率：0.33绿化率：45%项目分期：五期开盘时间：一期06.10.7，二期07.6.28，三期08.2.21，四期08.9.14，五期未定；入住时间：一期07.9.1，二期08.5.31，三期09.4.30，四期09.12.31，五期未定；建筑(jiànzhù)形态及规模：独栋别墅、联排别墅总户数：309户户型主力：独栋：307—456（不含地下室面积），联排：240—278（不含地下室面积）；物业公司：沈阳万科物业管理有限公司物业费：独栋：5元/㎡/月；联排：4.2元/㎡/月车位状况：独栋：2:1;联排：1：1价格：均价：独栋：18000元/㎡，联排：13000元/㎡1.2.2-棋盘山板块(bǎnkuài)竞争项目3.方迪山庄项目地址：东陵区东陵东路304号开发商：沈阳方迪置业有限公司建筑设计单位：沈阳华新国际工程设计顾问园林设计单位：英国阿特金斯占地面积：16万㎡，一期6万㎡建筑面积：4万㎡，一期1.6万㎡容积率：0.25绿化率：65%项目分期：规划三期开盘时间：一期：2006年5月18日