酒店管理会所 第三章 旅馆开发方案计划.pdf

叶予舜汇编

第三章旅馆开发方案计划

开发方案计划作业,包括：可行性分析、基地引力分析及旅馆设施配置作业三段作业。

可行性分析和研究先做初步的模拟报告,受到产业投资单位认识旅馆事业的风险和成就

的心理准备,才进入基地引力分析和设施的计划。这两个阶段包含：投资旅馆市场的定

位和经营概念；硬件规划概念和营业配置计划关系；基地引力乃实质的自然和人文资源

环境调查；感性的商品包装和定位、商品色彩计划。企业经营形象的建立规划；资金来

源开发计划；营业收入规划及旅馆投资回收期分析等,可以说是整个旅馆投资的最高政

策指导原则,甚至有人说它是旅馆投资计划作业环节中最重要的部份。

这个阶段的开发方案计划完成后,则后续的筹建执行工作即可兵分两路：一路执行旅馆

工程的建筑、设备、装修及生财设计,和后续的工程发包、施工、生财设备及器具的采

购；另一路则进行行政作业及旅馆筹备作业的规划和执行,例如：工作准则的规划、计

算机系统的建立、工作人员进用原则及训练的方法、旅馆设备的工程维护和训练、公共

安全组织的建立、业务营销和开幕计划、营业执照的申请和取得、融资银行关系的建立、

信用卡联机申请等,不一而足。这繁复的作业过程和管理,都是开发方案计划的详细规划

成果。也许在最后执行过程中,尚有一些修正,但这只是一些细节作业,不可能影响原来

方案计划原则的推动的。

可行性分析

在所有各种重大产业的投资计划行为当中,第一项最重要的作业就是「可行性研究和评

估」（FeasibilityStudy）。

可行性分析研究和评估的内容一般可分为四个大项目：

概念（Concept）
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旅馆产业不同于一般的房地产业或建筑业,在理念上正好是相反的方向。主要的原因是

房地产业卖的是产品,是以面积的大小和地段的价差为主要产品诉求；而旅馆卖的是睡

眠、美食、服务和形象。房地产业是将土地和地上物以权利分割方式卖给顾客；旅馆业

的土地是公司资产不计入投资成本,旅馆开幕后的经营管理是永续经营商品营销和社会

责任。所以「产品」和「商品」的事业区隔上截然不同,所以在市场观念上当然也不一

样。

在研究作业中,首先要了解过去的市场、现在的市场和未来的市场情况和趋向,以及产业

投资者计划在未来市场中的「定位」与商品区隔关系。基本上是以市场价位、诉求对象

和未来市场趋势或弹性的调整空间为主要研究议题。这些考虑一定要将社会经济发展条

件、国民生产毛额和交通条件包括进去,政治条件和国际局势虽会对产业投资产生重要

影响,但这并不是一般产业界人士可以预料的。

设施（Accommodation）

初步的理想风格和市场定位有着重要的联想关系。设施的规模是配合市场定位来设定的,

将建地的面积作最大的利用不一定合适旅馆风格和市场需求,因旅馆卖的是服务、形象、

它的附加价值和永续经营；它不卖面积,因为面积只能卖一次。

旅馆设施是配合市场定位的需要,来设定其规模：需要多少间客房、甚么形式的客房？

多少处餐厅、酒吧、会议厅、甚么样的风格和大小？需要一些甚么样的服务设施？例如：

商店、视听歌唱（Karaoke）、游泳池、三温暖、健身房….等。建筑物和装修需要甚么

样的气氛和格调。

经营（Management）

旅馆计划的理想硬件雏形按照市场定位设定具体规模和功能后,就要考虑到如何来营运

这个计划中的旅馆。首先就是组织计划,基本上仍以旅馆制式管理的八大部门为主,配合

旅馆计划的规模大小、市场定位区隔、地方性的特征和人力市场资源的条件,作出标准

制式管理系统或简化或增加的组织计划,接着就是依据设施与运作需求来规划编制,做
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人力资源开发和训练条件的评估,及其未来运作执行的可行性程度。经营管理的作业计

划原则和必须特别考虑市场情况及条件,以及整体旅馆筹建的可行性计划进度和开幕时

市场的时机等。

财务（Finance）

土地使用权的取得,购买或租用,使用时间期限。资金的筹措和融资条件、额度及期限,

市场经济及银根情况,股东招募的可行性和比率。

依据市场定位预估未来市场情况,平均房价和平均餐饮消费条件,餐饮消费和客房销售

的联合关系及比例,其他收入的预估：例如,店铺出租、洗衣收入、服务费收入等情况。

若为风景渡假区休闲旅馆,对游憩节目和旅游服务收入是一项很重要的营收。另外配合

市场需求和本身设施计划的项目,可设立会员俱乐部来招募旅馆会员,这是一项与旅馆

企业形象营销有密切效应的运作方法,须审慎评估和计划推出作业的时机。

投资回收计划乃依据设备说明及经营计划作运作预估,以期估算回收期限。财务预测大

都采用权责发生制来作评估,在这种会计计算方法下,当期的收入与费用