旅馆开发方案计划.doc

第三章旅館開發方案計劃開發方案計劃作業,包括：可行性分析、基地引力分析及旅館設施配置作業三段作業。可行性分析和研究先做初步的模擬報告,受到產業投資單位認識旅館事業的風險和成就的心理準備,才進入基地引力分析和設施的計劃。這兩個階段包含：投資旅館市場的定位和經營概念；硬體規劃概念和營業配置計劃關係；基地引力乃實質的自然和人文資源環境調查；感性的商品包裝和定位、商品色彩計劃。企業經營形象的建立規劃；資金來源開發計劃；營業收入規劃及旅館投資回收期分析等,可以說是整個旅館投資的最高政策指導原則,甚至有人說它是旅館投資計劃作業環節中最重要的部份。這個階段的開發方案計劃完成後,則後續的籌建執行工作即可兵分兩路：一路執行旅館工程的建築、設備、裝修及生財設計,和後續的工程發包、施工、生財設備及器具的採購；另一路則進行行政作業及旅館籌備作業的規劃和執行,例如：工作準則的規劃、電腦系統的建立、工作人員進用原則及訓練的方法、旅館設備的工程維護和訓練、公共安全組織的建立、業務行銷和開幕計劃、營業執照的申請和取得、融資銀行關係的建立、信用卡連線申請等,不一而足。這繁複的作業過程和管理,都是開發方案計劃的詳細規劃成果。也許在最後執行過程中,尚有一些修正,但這只是一些細節作業,不可能影響原來方案計劃原則的推動的。可行性分析在所有各種重大產業的投資計劃行為當中,第一項最重要的作業就是「可行性研究和評估」（FeasibilityStudy）。可行性分析研究和評估的內容一般可分為四個大項目：概念（Concept）旅館產業不同於一般的房地產業或建築業,在理念上正好是相反的方向。主要的原因是房地產業賣的是產品,是以面積的大小和地段的價差為主要產品訴求；而旅館賣的是睡眠、美食、服務和形象。房地產業是將土地和地上物以權利分割方式賣給顧客；旅館業的土地是公司資產不計入投資成本,旅館開幕後的經營管理是永續經營商品行銷和社會責任。所以「產品」和「商品」的事業區隔上截然不同,所以在市場觀念上當然也不一樣。在研究作業中,首先要了解過去的市場、現在的市場和未來的市場情況和趨向,以及產業投資者計劃在未來市場中的「定位」與商品區隔關係。基本上是以市場價位、訴求對象和未來市場趨勢或彈性的調整空間為主要研究議題。這些考量一定要將社會經濟發展條件、國民生產毛額和交通條件包括進去,政治條件和國際局勢雖會對產業投資產生重要影響,但這並不是一般產業界人士可以預料的。設施（Accommodation）初步的理想風格和市場定位有著重要的聯想關係。設施的規模是配合市場定位來設定的,將建地的面積作最大的利用不一定合適旅館風格和市場需求,因旅館賣的是服務、形象、它的附加價值和永續經營；它不賣面積,因為面積只能賣一次。旅館設施是配合市場定位的需要,來設定其規模：需要多少間客房、甚麼形式的客房？多少處餐廳、酒吧、會議廳、甚麼樣的風格和大小？需要一些甚麼樣的服務設施？例如：商店、視聽歌唱（Karaoke）、游泳池、三溫暖、健身房….等。建築物和裝修需要甚麼樣的氣氛和格調。經營（Management）旅館計劃的理想硬體雛形按照市場定位設定具體規模和功能後,就要考慮到如何來營運這個計劃中的旅館。首先就是組織計劃,基本上仍以旅館制式管理的八大部門為主,配合旅館計劃的規模大小、市場定位區隔、地方性的特徵和人力市場資源的條件,作出標準制式管理系統或簡化或增加的組織計劃,接著就是依據設施與運作需求來規劃編制,做人力資源開發和訓練條件的評估,及其未來運作執行的可行性程度。經營管理的作業計劃原則和必須特別考量市場情況及條件,以及整體旅館籌建的可行性計劃進度和開幕時市場的時機等。財務（Finance）土地使用權的取得,購買或租用,使用時間期限。資金的籌措和融資條件、額度及期限,市場經濟及銀根情況,股東招募的可行性和比率。依據市場定位預估未來市場情況,平均房價和平均餐飲消費條件,餐飲消費和客房銷售的聯合關係及比例,其他收入的預估：例如,店鋪出租、洗衣收入、服務費收入等情況。若為風景渡假區休閒旅館,對遊憩節目和旅遊服務收入是一項很重要的營收。另外配合市場需求和本身設施計劃的項目,可設立會員俱樂部來招募旅館會員,這是一項與旅館企業形象行銷有密切效應的運作方法,須審慎評估和計劃推出作業的時機。投資回收計劃乃依據設備說明及經營計劃作運作預估,以期估算回收期限。財務預測大都採用權責發生制來作評估,在這種會計計算方法下,當期的收入與費用會確實歸屬至當期內,各項收入及支出項目之分類建議採用「美國旅館協會」（AmericanHotel＆MotelsAssociation）簡稱AH＆MA所推薦之「旅館業統一會計科目分類」及本地旅館業一般使用的分類法記帳,除直接營業費用發生之部門承擔外,無法直接由歸屬之營業毛利中扣除。財務