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风险积聚、政策网络与合作治理
!!!房地产风险的合作治理模式分析

刘双良杨志云

[摘要]房地产领域的风险积聚不是单纯的供需矛盾,已经衍生到金融和财政安全,危及政府公信力和社会稳
定。面对房地产市场本身的风险及其关联性风险,本文提出房地产市场合作治理的理念和框架,厘清政
府及其相关主管部门、房地产开发商、购房者和城镇居民等多个利益相关者在房地产风险治理中的角色
定位,并在此基础上阐明房地产风险合作治理的基本制度安排,为化解复杂性风险提出政策建议。
[关键词]风险积聚;政策网络;合作治理;房地产风险
[中图分类号]F063[文献标识码]A[文章编号]1006-0863(2010)06-0104-04

一、引言房地产市场风险主要体现在巨大的市场投资所带来的
在现代化进程中,生产力的指数式增长,使危险和潜在大面积的住房和楼盘开发,以及大量投机性资金的注入导
威胁的释放达到了一个我们前所未知的程度。[1]特别是20致的房价虚位高企和事实上日益增加的住房闲置之间的矛
世纪90年代,美国引领的新经济浪潮开启了全球创造盾和潜在的市场泡沫,即房地产的过量供给和居民的有限
性破坏的实验,以科技革命和金融革命为支柱的新经济导需求之间的供过于求的风险:一方面,房地产开发投资过
致世界范围内虚拟经济的膨胀,从以实业为主的实体经济热。2006-2008年三年间,全国范围内房地产开发投资平
向以套利为目的的投机性经济变迁。经济领域的不确定性均增长率为2440%,房地产开发投资占固定资产投资的平
风险,波动性和社会的风险化相互强化,全球由此进入一个均比重达1794%;另一方面,商品房价格持续快速上涨,超
高度复杂的风险社会。中国也不例外,大规模的经济社会出居民的房价承受能力。自1998年城镇住房制度改革以
快速转型导致中国政府比西方发达国家面临更多的价值选来,城镇居民购房压力普遍较大,房价收入比10多年来一
择、制度变迁,政府监管政策在短期内多变,经济社会发展直处于615∀1以上,房价收入比居高不下,住房难已成为
充满更多的不确定性风险。现代社会三难问题之一。而在供过于求的市场逻辑下,
目前,我国房地产市场繁荣的背后积聚和潜藏着巨大商品房空置面积增幅惊人。自2008年下半年以来,在全球
的市场风险,即由于市场以及政策调控等原因而导致的房金融危机和国内经济形势下行的引致下,商品房空置面积
地产供应与需求之间的矛盾,从而造成个人、企业和社会财呈快速增长态势。截至2008年12月末,全国商品房空置面
富的损失。从社会系统的角度而言,在现代风险社会情境积164亿平方米,同比增长218%,增幅比11月末提高
下,房地产市场风险并不是单一的市场风险,而是密切关联65个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增
着政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、国长323%,增幅同比提高94个百分点。易居中国预测,全
际风险[2]等系列风险在内的综合性风险。从这个角度而国35个典型城市住宅存量约21亿平方米。根据近半年的
言,房地产市场风险是整个风险社会的重要构成之一,极易市场平均消化能力测算,其消化周期将达3384个月,接近
引发关联性社会风险的连锁反应。3年时间。[3]
由此可见,在厘清房地产风险的基础上,探求化解这种(二)金融和财政风险:房地产市场风险的衍生风险
风险的治理机制,不仅对于房地产本身的健康发展,而且对首先,大量银行贷款进入房地市场,蕴含银行金融风
于经济结构转型升级,对于社会满意度提升以及政府公信险。作为资本密集性产业,房地产开发周期长,所需资本金
力的提高都具有重要积极意义。量大,除了自有资本金外,大部分是依靠银行贷款。笔者根
二、中国房地产领域的风险积聚据#中国统计年鉴∃相关数据计算发现,2005-2007年房地
(一)房地产市场风险:供需之间的风险产贷款占贷款总额比重分别达到201%、238%、268%,

*本文系国家社会科学基金项目农民工住房问题的经济分析与政策体系构建(项目号:07BJY058)的阶段性成果。
1042010年第6期总第300期
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房地产贷款分别增长2405%、3672%、3096%,房地产贷集,而风险在下层聚集。[7]如果不能对当前房地产市场供
款增长率/贷款总额增长率分别为260%、233%、192%。求风险本身的认知深化到对社会财富和收入再分配的内在
这意味着大量的银行贷款已经进入了房地产业,银行贷款把握并做出有效的政策调整,那么潜藏于部分市民心中的
对房地产贷款的依赖性加大,房地产市场风险将在很大程仇富情绪就会继续放大或扩大,这不仅会影响房地产市场
度上影响银行金融机构的资金安全。一方面在土地储备交的持