房地产合作开发模式及风险分析.doc

目录TOC\o"1-3"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc224445491"1.房地产合作开发的主要模式PAGEREF_Toc224445491\h2HYPERLINK\l"_Toc224445492"2.制作和签定房地产合作开发合同应注意问题PAGEREF_Toc224445492\h3HYPERLINK\l"_Toc224445493"3.制作和签定房地产项目转让合同应注意问题PAGEREF_Toc224445493\h4HYPERLINK\l"_Toc224445494"4.房地产合作开发合同主要条款PAGEREF_Toc224445494\h5HYPERLINK\l"_Toc224445495"5.房地产项目转让合同的主要条款PAGEREF_Toc224445495\h6HYPERLINK\l"_Toc224445496"6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型PAGEREF_Toc224445496\h7HYPERLINK\l"_Toc224445497"7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定PAGEREF_Toc224445497\h8HYPERLINK\l"_Toc224445498"8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格PAGEREF_Toc224445498\h9HYPERLINK\l"_Toc224445499"9.房地产公司如何选择开发模式PAGEREF_Toc224445499\h10HYPERLINK\l"_Toc224445500"独立开发PAGEREF_Toc224445500\h10HYPERLINK\l"_Toc224445501"联合开发PAGEREF_Toc224445501\h12HYPERLINK\l"_Toc224445502"10.房地产合作开发中需注意的问题浅析PAGEREF_Toc224445502\h14HYPERLINK\l"_Toc224445503"一、项目合法性考察PAGEREF_Toc224445503\h14HYPERLINK\l"_Toc224445504"二、项目开发主体问题考察PAGEREF_Toc224445504\h14HYPERLINK\l"_Toc224445505"三、合作形式的选择PAGEREF_Toc224445505\h15HYPERLINK\l"_Toc224445506"四、合作项目资金监控问题PAGEREF_Toc224445506\h16HYPERLINK\l"_Toc224445507"五、审查项目的当地政府态度PAGEREF_Toc224445507\h17HYPERLINK\l"_Toc224445508"六、项目合作合同条款PAGEREF_Toc224445508\h171.房地产合作开发的主要模式1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。2、合伙型合作开发：合作开发各方组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括：A合作开发涉及一个项目；B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。3、合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。5、房地产项目转让的模式：（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：A权益在合作各方内部转让；B权益转让给合作各方以外第三人。6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投