房地产合作开发模式及风险分析.doc

目录1.房地产合作开发的主要模式22.制作和签定房地产合作开发合同应注意问题33.制作和签定房地产项目转让合同应注意问题44.房地产合作开发合同主要条款55.房地产项目转让合同的主要条款66.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型77.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定88.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格99.房地产公司如何选择开发模式10独立开发10联合开发1210.房地产合作开发中需注意的问题浅析14一、项目合法性考察14二、项目开发主体问题考察14三、合作形式的选择15四、合作项目资金监控问题16五、审查项目的当地政府态度17六、项目合作合同条款171.房地产合作开发的主要模式1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。2、合伙型合作开发：合作开发各方组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括：A合作开发涉及一个项目；B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。3、合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。5、房地产项目转让的模式：（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：A权益在合作各方内部转让；B权益转让给合作各方以外第三人。6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。4.房地产合作开发合同主要条款（1）合作开发当事人的名称、姓