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中国流通经济2006年第5期口市场分析

我国发展房地产投资信托基金对策研究

卢颖

(沈阳航空工业学院管理系，辽宁沈阳110034)

摘要：本文认为。我国发展房地产投资信托基金．一要建立完善的法律体系和符合我国房地产投资信托
基金发展需要的税收体系，改造和完善现行信托计划法规。培育和发展证券市场，改革现行基金管理制度；二
要建立严密的内部组织机构，严格的信息披露制度和监管体系；三要培养机构投资者。拓宽资金来源，积极引
导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向房地产投资信托基金。并加快培养大量的机
构投资者；四要建立完善的风险防范措施；五要建设适合房地产投资信托基金的成熟稳定的市场。
关键词：房地产；信托投资；投资基金；风险分析；对策研究
中图分类号：F832．45文献标识码：A文章编号：1007—8266(2006)05-0054-04

房地产投资信托基金(RealEs—危机的时候，这种资金来源限制愈业设施等成熟物业并收取租金的方
tareInvestmentTrusts，简称REITs)，加明显。REITs的产生一方面可以式为主。
实际上是一种证券化的产业投资基为房地产所有者提供融资渠道，即
金，通过发行股票(基金单位)，集合REITs可以通过发行股票为经营性二、我国发展REITs的可
公众投资者资金，由专门机构经营合伙企业融资，具有集聚大量散户行性分析
管理，通过多元化的投资，选择不同投资者资金的功能，有助于提高房
地区、不同类型的房地产项目进行地产市场的流动性和效率；另一方1．发展REITs的风险分析
投资组合，在有效降低风险的同时面REITs可为大众投资者提供投资(1)金融风险。从目前国内的情
通过将出租不动产所产生的收入以渠道。由于房地产业和稀缺资源土况来看，国家宏观经济政策对金融
派息的方式分配给股东，从而使投地紧密关联，历史数据已经表明房行业有极大的影响。中央银行于
资人获取长期稳定的投资收益。⋯地产业是容易积累财富的行业，然2003年出台“121号文件”后，银行
而房地产投资开发需要大量资金，信贷的门槛提高，很多房地产企业

一
、REITs的运营分析大众投资者很难参与其中，REITs的转而选择了不受此项政策制约的房
出现为一般大众投资者提供了投资地产信托作为融资渠道。但由于许
REITs的基本运作模式是通过并受益于大型房地产开发的机会。多房地产信托产品资金运用方式是
在股票市场发行股票募集资金后，REITs主要业务为持有稳定收贷款，使信托业面临着贷款类房地
持有和管理房地产资产，投资者通入回报的物业，如住宅、酒店、公寓、产信托的兑付风险。2004"年，银监会
过购买REITs股票间接投资于房地办公楼、综合商业设施、仓库、零售又出台了《关于进一步加强信托投
产，并可以在股票市场进行交易，获商店、停车场等。我国的住宅项目从资公司监管的通知》(46号文件)和
得资本利得和流动性。投入建设到销售需要的时间相对较《商业银行房地产贷款风险管理指
房地产投资开发是一个资本密短，资金回收期短，利润高。从我国引》，目的是为了规范房地产信托业
集型的行业，传统集资手段主要是目前已发行的房地产信托计划来务，提高房地产信托的标准，以防止
两方面：自有资金和向银行申请抵看，大都投向北京、上海、广州等经开发商将筹集资金的目标从银行贷
押贷款。这使得房地产开发商的资济发达地区的高档住宅和大中型商款转向信托。但从2005年1月到5
金来源受到限制，特别是国家宏观业设施，因此在我国，REITs发展将月，有部分到期信托计划未能到期
调控收紧银根或是银行业陷入经营倾向以投资于酒店、办公楼、综合商清算，其中，房地产信托占比高达

61％，出现了房地产信托产品的金融REITs。此外，RElTs跟整体租赁市场规定的“不少于人民币五千万元”降
风险。对此，2005年8月28日，中国环境有直接联系，尤其是物业贬值低为不少于人民币三千万元”，并
银监会颁布《关于加强信托投资公会给RElTs带来很大的风险。如果将公司股本总额超过人民币四亿元
司部分业务风险提示的通知》(即租赁市场不景气，租赁率下跌或租的，公开发行股份的比例下限从
212号文件”)，对房地产信托业务金水平下降，其收入也将减少，从而15％降为lO％。这些法律的修订放宽
的风险给予警示。随着金融市场的影响RElTs的派息及价格。了我国房地产公司和信托投资公司
逐步完善和投资者风险意识的提(3)委托管理上的道德风险。如改造成RElTs上市的条件限制，有
高，以及政府为规范市场交易行为果实际管理和经营基金资产的是独利于在法律上保障现阶段RElTs的
的配套政策和措施的相继出台，国立的基金管理公司，而基金管理人推出。
家宏观调控政策对房地产金融信托与委托方—