产业基金、REIT与房地产投资信托.pdf

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产业基金、REIT与房地产投资信托取政策．对房地产业的日近中央出台宏观调控一文／邱翼产业投资基金型现代投资，具有“高风险、高收益．融资进行了严格的控制。房地产金融成为广泛关注的话题，产业投资基金与房地产投资信托基金《RElTs)也成为媒体和各种房地产金融研讨会所讨论的重要议题。产业投资基金是与证券投资基金相对应的概念，证券投资基金直接投资于有价证券，产业投资基金则直接投资于产业领域。主要是对未上市企业进行股权投资并提供经营管理服务的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金或基金公司，由基金或基金公司作为基金管理人或另行委托基金管理人托管基金财产，从事实业投资。产业投资基金在国外又称“未上市股权投资基金”。作为投资基金的一个种类．它具有“集合投资、专家管理、分散风险、规范运作”的特点。按投资领域的不同．相应分为创业投资基金、企业重组投资基金以及基础设施、房地产等行业性或跨行业性的投资基金。创业投资基金又称为风险投资基金．专指以股权方式投资于新兴的、有巨大潜力的中小企业的投资活动。所投资的对象除了具有高度风险外，往往是新的快速成长的企业．创业资本期望能从中获得巨额利润。还有种说法是凡是以高科技与知识为基础，生产与经营技术密集的创新产品或服务的投资，都可视为创业资本。我国从一开始引进这个概念，就称为风险投资，直接体现了其高风险的主要COrpOrOte升nance它44■■■■■●■■■■■■■●●嚣—叠|詈IlE—经济导刊·2004年第06期
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——————————————————————————————————————————————————————一资产管理房地产投资信托(R日T)RElT主要有以下几个特征：产业基金与RElT的不同特点高度专业化和低流动性”的主要特征。创业投资的收回是在企业获得成功或上市之后．主要形式是股权转让。与创业投资基金不同，其他类型的产业投资基金一般不具有高风险和高收益的特征．其特点是追求较长期、较稳定的收益，在基金的存续期内通过专业化的运作得到最大的回报。不同的市场环境下，产业投资基金的运作方式也不尽相同。美国的产业基金大多投资于高科技企业的创业初期，即我们所说的风险投资。而日本的产业基金则是分散投资于各行业．遵循一种审慎的投资理念。产业基金一般按封闭式设立，即事先确定发行总额和存续期间，在存续期间内基金份额不得赎回．只能转让。产业基金的募集方式在国外一般以私募为主，即以非公开的形式向法人和自然人发出要约以募集资金。在美国和日本等国，无论是对法人还是自然人均倾向于私募方式。产业基金按其组织形式不同，可以分为契约型基金和公司型基金。契约型基金是按照信托原理来进行组织和运作，不具有法人资格的基金。公司型基金是指按照公司法的规定成立的具有法人资格的基金。起源于美国，1960年美国通过了内地税贝0(InternaICode)与RElT法案。最初法令上只允许权益型不动产投资信托(EquityREIT)的设立。967年开始了抵押权型不动产投资信托(MortgageRElT)，使RElT的规模快速扩张。1973年RElT资产增长近20倍。1986年经过10多年的调整之后，REIT得到了全面的发展。1986年税法的改革限制了有限合伙(LimitedPartnership)的减税优惠，促进了REIT的发展。目前美国约有3∞个REIT在运作之中，总资产超过3∞O亿美元。其中约2／3通过国家证券交易所进行交易。RElT致力于收购并经营、管理及开发不动产的公司，其投资、经营项目包括出租用公寓楼、购物中心、写字楼、医疗中心(如养老院)、饭店、娱乐场所和仓储设施等，也有一些REIT从事纯金融操作。REIT可以发行股票与债券，在主要证券交易市场流通。REIT之组织必须是公司、信托或视同公司课税主体之协会．其为一人或一人以上的董事或受托人所管理；在资产组合(portfoIio)中．至少持有5％的资产价值属不动产、抵押贷款、其他REIT的证券、现金或政府债券。至少75％的总收益来自：不动产的租金收入、不动产抵押贷款的利息、出售不动产收入、拥有其他REIT证券的利息、不动产节税收益、贷款承诺费等，每年需将其90％以上的税前收入分配给股东以获得免交公司所得税的优惠待遇。RElT的公开发行必须向证券管理委员会(SEc)以及所在州证券主管机关注册．RElT的私募不用登记，私募的投资人上限为35人。RElT依照其投资的种类分为权益型、抵押权型和混合型。权益型是指直接投资和经营具有收益性的不动产．主要收入来自租金或买卖不动产的交易利润。抵押权型是指主要针对建筑公司的放款、一般不动产抵押贷款及不动产抵押权相关证券(如MBs等)进行投资．由于标的为放款权或相关证券，而非不动产本身，故其收益主要来源为利息收入．收益性