房地产投资信托基金_REIT_相关问题分析.pdf

2007年第2期福建金融管理干部学院学报No.22007
(总第97期)JournalofFujianInstituteofFinancialAdministratorsSerialNo.97

金融业务

房地产投资信托基金（REIT）相关问题分析

王进1，王娟2

（1.安徽省经济信息中心预测处，合肥230001；2.安徽财经大学党委宣传部，安徽蚌埠233041）

摘要：REIT是一种很好的房地产融资方式，具有较高的投资收益、运作透明度高、交易简便、分散风险等
特点。按照不同的标准，REIT分为很多类型，根据资金投向的不同，REIT可分为权益型、抵押型和混合型。作
为一种新的融资产品，REIT具有资产证券化属性、合作性与信托性等属性。为有效利用REIT的融资优势，促进
我国房地产事业的发展，本文提出完善法律体系、严格信息披露等措施。
关键词：REIT；特点；运作模式；对策
中图分类号：F830.8文献标识码：A文章编号：1009-4768(2007)04-0031-35

REIT是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写，国内理论界和房地产界一般译为“房
地产投资信托”或“房地产信托投资基金”。它是一种集中不特定的投资者的资金，建立某种专
门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享投资收益的金
融工具，是信托制度在房地产金融领域的应用。

一、房地产投资信托基金的优势特点

（一）有针对性的投资策略和较高的收益回报
REIT具备针对性强的投资策略。REIT不能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务。
因此，稳定的投资策略给投资者带来较肯定及可预见的管理及业务行为，这使REIT既可以获得稳
定的当前收入，又能得到富有潜力的资本增值，因而被投资界誉为“全面收益型”投资。同时，
在税收方面具有优惠政策，美国REIT所分派股息不会在REIT的层面被征税。投资者所收到的股息
只会在个人的层面被征税，因此能获得较高的税后回报。
（二）增强房地产市场的需求及流通性
1.由于REIT采取股票或受益凭证的形式，可上市交易，与传统的以所有权为目的房地产投资
相比，REIT具有相当高的流动性；2.增加潜在的地产投资者的数目，提高二手地产市场的流通性；
3.创造一个来自机构投资者的较为稳定的长期投资需求，增加地产市场的深度。
（三）运作透明度高，财务可预测性强
上市REIT按规定向投资者披露运营信息，帮助投资者了解该计划的运作及可能涉及的投资

收稿日期：2007-01-06
作者简介：王进（1980-），安徽宁国人，经济学硕士，经济师,研究方向为城市经济；王娟（1980-），安徽固镇
人，经济学硕士，讲师，研究方向为城市经济学、财政学。

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风险；协助投资者对其运营的稳健性建立信心，在充分掌握信息的情况下作出投资决定。在大部
分情况下，有关REIT的资料包括管理策略；投资组合持有的资产；租务合约；租金回报率以及
财务安排都是透明的，如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防
止股份过于集中；每年收益的90％以上要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的
业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来
自租金、抵押收入和房地产销售所得。同时，在证券交易所上市的REIT受到公众及监管机构的
监察及分析员的评审。这些监察和评审有助于推动有关基金完善企业管理行为和公司治理。
（四）面向中小投资者且交易简便
由于REIT将投资者的资金集中投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用
很少的钱参与房地产业的投资。因此，对大部分中小投资者具有相当的吸引力。
投资者能够在主要的证券交易所买卖房地产投资信托基金股位/单位，使一般投资者更容易
接触这类基金。在美国，REIT像股份般在交易所买卖，而投资者通常只需支付少量佣金，便可以
参与。通常，投资者可以通过有关交易所的网站，方便地阅览重要的企业信息。
（五）能够分散风险，具有稳定的市场价值
REIT作为投资产品具有稳定的收益和较低的相关性风险。REIT能够最大限度的规避非系统
性风险。REIT进行资产多样化投资组合管理，投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广
阔，从而保证投资更安全。同时，REIT具有较低的系统性风险特征。REIT收益的波动性风险远
低于NASDAQ指数，比标准普尔500市场指数低大约3至4个百分点。REIT收益回报与其他金融
资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产分散的选择。从20世纪70年代到90年代，REIT
与其他投资产品的相关性在逐步降低与NASDAQ100的相关系数从70年代的0.34，下降为90年代
末的0.01。

二、房