中美房地产投资信托REIT产品比较.pptx

中、美房地产投资信托（REIT）产品比较〖摘要〗本文通过比较研究2002年以来中国迅速发展的房地产投资信托计划和在美国资本市场中作为重要投资工具的房地产投资信托产品总结了中美两国房地产投资信托产品在设立条件、期限和规模、种类和流通机制、收益和波动特性、销售和保管制度等方面的异同发现了中美房地产投资信托产品因为监管制度和历史传统不同而产生的强烈的国别特征提出了发展中国房地产投资信托的重大意义和方向。〖关键词〗房地产信托投资产品比较〖作者简介〗中国博士后特华科研工作站经济学博士后广东广州510300一、概况2002年以来中美两国的房地产信托投资业务同时在经历了寒冬之后露出了春意。90年代房地产信托自最高峰跌落之后2000、2001年全美没有房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts简称REIT）产品发行。随着美国经济的复苏至2002年美国房地产信托终于结束了自1992年以来从没有间断过新产品发行的历史至2003年美国房地产投资信托市值由2000年的1380亿美元增加到2003年末的2241亿元增幅83%约占2003年纽约证券市场市值的4%。而中国自2002年下半年开始随着“一法两规”的实施经历了五次清理整顿后的信托公司获得重生。信托公司紧紧抓住央行121号文、房地产企业迫切希望得到融资安排的市场需求因此以信托投资公司作为基金管理人的房地产投资信托计划（RealEstateInvestmentTrustScheme简称REITS）从零开始如雨后春笋般的发展。笔者统计至2003年末已累计发行共77只累计84亿元房地产信托业务占总业务量的45％在信托投资公司业务中占有最重要的位置。图2.中国房地产信托计划在信托公司业务中的比例图3.中国房地产投资信托计划的发行（2002--2003）二、产品结构和特征的比较美国大多数的房地产投资信托是由某个组织或某个机构采取公司或者商业信托的组织形式发起。这些信托的发起人可以自己管理信托也可以从组织之外聘请信托经理进行信托日常业务管理。房地产投资信托的发起人早期主要是包括房地产公司、商业银行、独立经纪人、联营公司、人寿保险公司等现在大多数房地产投资信托转而由房地产公司发起；其次必须由董事会或基金管理人管理管理人早期主要由金融机构管理1986年以后则房地产公司也可作为受托人管理；再次其股份可转让必须至少有100个股东;后半个课税年度任意5个股东(或更少)所持股份之和不能超过其股份总数的50％；最后公司至少要有75％的资产投资于房地产至少有75％的收入来源于房地产的租金收入及房地产抵押贷款的利息收入；房地产投资信托每年把应税收入的95%（2001年1月1日降低至90%）作为股利分配给股东。如果要上市则需三年经营业绩。若不足三年则股东权益不得低于6000万美元。中国的房地产信托计划主要合乎监管层制订的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托暂行管理办法》等法规的要求在投资方向、资产组合、收入构成等方面没有具体规定。表1中国信托投资公司房地产信托计划法定构成要素（二）产品规模和期限美国房地产投资信托成长迅速、规模大、期限长。房地产投资信托的市值在20世纪90年代以前呈低水平徘徊在90年代中期达到高峰的226只然后逐步下调2002年开始回暖2002和2003年分别发售了3只和8只基金募集约400亿元。至2003年末全美共有170只上市房地产信托产品单只信托平均市值规模13亿元。从房地产投资信托的数量上来看1962～2003年共计有497家房地产投资信托首次上市发行有293家房地产投资信托产品先后摘牌。这些被摘牌的房地产投资信托产品在市场上的平均存续时间为3081天（8年5个月）最长10426天（28年7个月）最短的201天（6.6个月）。过去的20年（1983--2003年）里房地产投资信托市值增加了约6倍信托产品总数翻了2.9倍。在中国依据中国人民银行公布的《信托投资公司资金信托暂行管理办法》实施的房地产投资信托计划在产品规模和持有期限上与美国很大的不同体现为期限短、规模小。根据对已知的70个项目的金额划分可以看到大部分信托产品在1亿元以下占55%。5亿元以上项目只有3个。产品平均金额为1.2亿元。这与目前信托监管当局不允许信托机构公募、单个信托产品合同不得超过200份、不准异地开设网点、信托机构刚刚恢复运营、行业信誉仍未能普遍建立等现状相吻合。中国信托计划期限较短未能像美国那