郑州市住房价格走势分析及投资建议.doc

HENANUNIVERSITYOFTECHNOLOGY
河南工业大学
BachelorofBusinessAdministration
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工商管理学士学位课程
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目录
前言
1.郑州市商品房供给和消费因素分析
1.1近年来郑州市商品房供给情况
1.2郑州市商品房供给的影响因素
1.2.1城中村改造项目
1.2.2关于政府影响房地产企业的政策
1.3郑州市居民购房的制约因素
1.3.1消费价格指数的上升
1.3.2收入增长比不上房价涨幅
2.近年来郑州市房价的走势情况和分析
2.1宏观经济与房地产价格之间相互影响的途径
2.2宏观调控对郑州市房地产市场的影响
2.3供求关系对郑州市房地产市场的影响
3.对郑州市未来房价的走势预测和投资建议
3.1走势预测
3.2投资建议

郑州市住房价格走势分析及投资建议
摘要:本文采用近年来郑州市房地产供给面积、商品房成交套数、平均的成交价格等数据反映了影响郑州市房屋供给和需求的因素。并通过加入政府宏观调控和房地产政策以及宏观经济状况和供求之间的联系等方面条件，对影响供给和需求的因素进行了分析。最终得出郑州市房价会继续保持增长态势的结论，并针对郑州市不同层次的房价给出了投资建议。
关键词：郑州房价购房政策宏观调控
前言
随着郑州经济的不断发展和城市规模的扩大，郑州市的住房价格在不断地提高。现如今，房价已经成为国民最为关注的焦点问题，房价关乎国计民生，是目前社会经济发展的重要支柱产业。由于房价上涨过快过高的问题，国家各部委多次出台与房地产业相关的政策，希望使得房地产业能够健康地带动国民经济，解决广大消费者的住房问题。郑州市作为河南的省会，是中原经济区发展的一个重要支点，而河南又是人口大省，因此郑州市的房价走势更是关乎老百姓个人和企业的生活与投资发展。
1．郑州市商品房供给和消费因素分析
1.1近年来郑州市商品房供给情况
表1
通过表1可以看到2009年郑州整体房屋供给是呈现上升态势，虽然在第一季度和年中7月份8月份有大幅度回落，但是第四季度的房屋供给比之前的情况增长幅度高达1000%还要多，最高时供应量在11月份超过了140万平方米，以中户型的90平方米计算，可以折算成15555套商品房。
表2
通过表2可以看出2010年郑州市房屋供给是上升的趋势，第一季度和7月8月份批准面积有所下降，但是增长势头依然存在。从当前数据来看，9月份达到最高峰值，预售面积超过160万平方米，而且从年初以来，没有预售面积低于30万平方米的月份。
总的来看，在月份上郑州市第一季度和年中7月份和8月份的房屋供给会有明显幅度的下跌，随后则是一段供给增加的区间。而且房屋批准预售面积数值变动十分频繁，波动幅度明显，并不稳定。这明显是由于政府对房地产市场调控所致，应该有政府与房地产商之间协调合作的因素。如果比较这两年总批准预售面积，2010年仅仅前十个月就达到了856.01万平方米，而2009年全年则是744.53万平方米，由此可见，郑州市的房屋供给状况是呈现上升态势。
1.2郑州市商品房供给的影响因素
郑州近些年来城市化进程不断加快，对于新批准的建设用地和房地产企业融资的需求也急剧增长，因此本文主要就郑州市城中村改造和政府影响企业的政策进行阐述。
1.2.1城中村改造项目
目前郑州的城中村改造主要涉及惠济区、高新区、管城区、二七区四个行政区。一共有58个行政村面临改造工作。本文主要就高新区为例进行说明。高新区城中村改造工作涉及17个行政村，共有11055户，共41572人。
这些行政村中譬如东史马村，村民住宅面积有221000平方米，