地铁商业模式开发.docx

宁波项目地铁商业开发模式的研究
主要包括上盖物业、园林平台、行车道、车辆段、公共运输交汇处、地铁站的研究。
地铁商业的定义：从地铁商业位置解释，从地铁商城至通道，站厅与站台，以及附属的关系。
地铁商业的特点：
站厅商业的特点：人流密集、体态较小，一般只有十几平方米、主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等。
通道商业的特点：位于地铁站厅与地面商业旺地或交通接驳点的主要通道上，人流较为密集；面积可大可小，较为灵活；业态一般为具有一定商业特色的商业街或商品展示
地铁商城的特点：与地铁出入口相连，一般层数较少；规模多为1-2万m2；业态一般定位为中低档次的时尚饰品、休闲服饰、餐饮等。
地铁商业的特点——按客流特征划分
地铁商业的特点——按区域位置特征划分
地铁的开发
地铁商业空间的权属：早期，地下商业空间作为市政建设用地直接划拨给地铁公司；地下商业空间以划拨用地的性质存在，没有独立产权；比较常见的土地利用方式包括地铁站厅、通道、地铁上盖物业（多出现在地铁首末站及车辆段）现在：地下商业空间独立分割，单独招拍挂出让，地铁商业以经营性出让用地的形式存在，拥有独立产权；典型案例如深圳车公庙至竹子林站之间的地下空间开发、上海9号线、11号线部分沿线站点用地出让。
典型案例：深圳地铁模式——合作开发
深圳——益田假日广场-----开发商独立开发
站厅及通道商业物业的开发模式
1.地铁公司独立开发
模式
2.合作开发
模式
开发商独立开发模式
案例解析：
香港——青衣城经营主体：MTR
经营模式：只租不售
开发模式：地铁公司独立开发
位置：位于东涌线及机场快线青衣站上盖
规模：46000㎡，140间商铺
香港——国际金融中心
开发类型：市中心+换乘站
位置：位于東涌和机场快线中环站上，
邻近维多利亚港。
深圳——中信地铁商场
土地性质：协议出让商业用地
地铁站点：一号线科学馆站（临近华强北商业区，普通站点）
开发主体：深圳市中信城市广场投资有限
公司&深圳市地铁有限公司
开发方式：合作开发
经营模式：全部销售，统一招商，统一管理
市场价值：销售均价约5.7万元/㎡（2006）
租金水平：600-800元/㎡/月
深圳——中信地铁商场
土地性质：协议出让商业用地
地铁站点：一号线科学馆站（临近华强北商业区，普通站点）
开发主体：深圳市中信城市广场投资有限
公司&深圳市地铁有限公司
开发方式：合作开发
经营模式：全部销售，统一招商，统一管理
市场价值：销售均价约5.7万元/㎡（2006）
租金水平：600-800元/㎡/月
北京——东方广场
土地权属：经营性建设用地
开发主体：东方广场有限公司
开发模式：开发商独立开发
开发类型：既有线路+市中心商业综合体
位置：位于1号线王府井站与东单站之间，其中王府井站有两个出口直接通向商场；东单站是1、5号线的换乘
深圳——金光华广场
土地性质：人民南商圈旧城改造的重点工程，其前身为老南国影院旧址，协议出让
地铁站点：1号线国贸站（普通站点）
开发主体：深圳市金光华实业集团有限公司
开发方式：开发商独立开发
经营模式：只租不售，发展商持有经
深圳——潮流前线地铁商场
深圳——益田假日广场