[营销管理]定价策略案例-价格定位原则.pdf

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定价策略案例

价格定位原则

随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本

项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分

析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。

本案就―舒适‖、―便利‖、―健康卫生‖、―景观‖、―品牌‖、―物业管理‖

等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基

准价。

（一）项目价值要素分析

1、舒适要素

户型针对目标客户群―量身定做‖，周到细致的考虑使用者对实际功

能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。

配套

会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋

牌室、文化娱乐等设施配备恰当。

环境

规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民

获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。

2、便利要素

出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，

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有充足的停车位。

生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。

子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。

3、健康卫生要素

A、无有害气体、烟尘、噪音污染；

B、有完善的供水、供电、煤气系统；

C、日照充足、通风良好。

4、景观要素

外景观山景、水景、公园、绿地

内景观建筑立面、广场、小品、绿艺

院内景观私家花园、空中花园、门前环艺

5、品牌要素

开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。

6、物业管理要素

安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密

服务日常服务、家政服务、酒点式服务

文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围

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（二）项目价值要素综合评价表

类比

项目均价

(元/M2)品牌要素舒适要素便利要素健康

卫生要素景观要素物业管理

要素本案

可实现度

金山碧水三期1833–+–++–0

金山明星198500–+–0–

金山佳园24500––+–0–

金山明珠24000–––00–

香江明珠2700–––––0–

北京金山2500–––––0–

滨江丽景2100+0–0–––

康城1960–00+0––

幸福城2000000+–––

福光远东花园1750++–++0+

备注+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，﹣为低于类比

项目。

根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：

高于---------福光远东花园

相当于----------金山碧水三期

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低于----------金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金

山、滨江丽景、康城、幸福城

因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与

回报周期。

五、单元价格调整方案

由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相

同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的

费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小

区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。

调整系数=调整价格÷基准价

（一）价格调整系数

1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：

楼号7#8#、9#、10#、11#12#、13#、14#

系数+0+2+1﹣1﹣2

说明7#楼南向虽然有30米楼间距，但是北向沿街噪音较大，两项相

互抵消所以位置

系数为零。8#楼北向有30米楼间距，南向最大有27米楼间距，又

位于两个主题花园之间，9#楼有

主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园11#楼一层

只有四个单元，因此10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和

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羽毛球场的位置，12#、13#位置相对靠后，离主入口约有150米的

距离。14#楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。

2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：

楼号8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#、1