价格定位及营销策略方案.doc

价格定位及营销策略方案一、价格定位原则及方法价格定位的目标在于兼顾发展商的利益及市场消费能力。价格过低会损害发展商的开发利益价格过高会造成有价无市局面则会更加被动。因此合理确定价格至关重要。商用物业的价格确定方法常用的有：市场比较法成本法及损益法根据本项目的具体情况以市场比较法为主兼顾成本法和损益法进行价格确定。市场比较法是建立在对项目自身条件透彻分析和对项目周边同类物业进行细致参照比较后得出项目市场价格的方法。关于本项目优劣势的分析和周边项目情况在市场调查报告中已有详细分析。二、市场比较法流程及计算步骤流程图：确定样本物业分项综合比较打分分分确定样本物业权重得出标的物业价格1、确定样本物业择样本物业原则：区域位置接近尽量将样本控制在某某中心城5公里范围内的商业物业考虑到某某公路带状经济的典型情况可适当扩大范围至某某路沿线的典型商业物业。规模与标的物业相当所选取的商业物业要求规模至少20000平方以上建筑风格和配套设施符合大型现代综合性商城或主题商城的标准。时间上为近期（1年内）所销售物业。在同区域内具有一定的影响力根据以上选取比较样本的标准我司将某某世贸中心、集银皮革批发市场和某某新世界广场（某某路旁）、金都100新某某商业中心作为样本物业。（2）、样本物业与标的物业综合情况列表项目商业广场新世界广场某某世贸中心集银皮革市场金都100新某某商业中心交通状况地理位置项目配套项目规模景观绿化铺位主打面积装修情况使用年限发售时间销售率商场定位营销模式2、分项综合比较打分我司根据多年商业物业销售经验按照下表列项进行对照打分以确定各物业的综合素质得分:分项权重标的物业样本物业广场集银皮革世贸中心新世界广场金都100位置30周围道路状况6人流量6目前商业气氛6距地铁站距离12交通8车行方便度3人行方便度5外观档次7用料3.5形象3.5配套设施15车位1电梯1.5空调1.5装修1.5出入口数3通道状况3铺位分布3.5使用年限15主题定位15营销模式5入市时机5合计2、确定样本物业权重物业比较权重见下表：标的物业样本物业龙兴商业广场新世界广场某某世贸中心集银皮革市场金都100100%新世界广场和集银皮革市场与本项目都是某某公路沿线物业权重各占25%而某某世茂中心与本项目同处中心城且直线距离最近权重稍高为30%而金都100权重稍低为20%。4、确定龙兴商场价格（1）样本物业首层均价为名称综合均价无装修价格市场调整价金都100集银皮革市场某某世贸中心新世界广场（2）、龙兴商场首层均价（3）二、三层价格将龙兴商业广场二层以上价格按常规数据及考虑好百年的因素进行类推基本数据如下：则借比首层的价格可得出龙兴商业广场的二层销售价格应在11926元/M2三层的价格应在7951元/M2。