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控制性具体规划的控制体系和控制要素

——控制性具体规划（第二版）读书笔记

红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄

■控规涵义：以总规为依据，以土地使用控制为重点，具体规定建设用

地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制

性指标。

■控规特性：

（1）控制引导性和灵活操作性

（2）法律效应

指导城市建设的刚性作用！不得擅自更改土地出让条件。

（3）图则标定

规划内容和法律效应图解化

■控规作用

（1）承上启下（规划与管理两个层面）

（2）与管理、开发结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理！）

（3）体现城市设计构想（给城市设计制定大体风格）

（4）城市政策的载体（就是体现政府领导的各种政策）

■控制核心体系涉及控制内容和控制方法

基本构成涉及以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设

计引导、配套设施和行为活动。不是每一个地块都必须将其所有表现。

一、土地使用控制

1.用地面积

单位公顷，注意用地边界和征地边界的区别（征地面积>用地面积）

2.用地边界
地块的用地边界原则（补充）

1.严格规定相关规划、用地部门、单位划分地块

2.以单一性质划定地块、一般一个地块只用一种使用性质（我觉得应当

把“使用”变成“用地”）

3.建议有一边与城市道路相临

4.结合自然边界、行政界线划分地块

5.考虑地价的区位差

6.地块大小应与土地开发的性质规模相协调

7.对于文物古迹风貌保护地段可单独划块，不给指定指标

8.满足各种规划线的退让

9.尊重现有土地使用权和产权

新区地块规模3—5ha,老区地块规模0.5—3ha

二、土地使用性质控制

用地有大类、中类、小类，控规规定到小类

三、土地使用兼容

1.用地兼容

各地拟定了土地使用性质兼容表（比如说上海）

兼容用地和混合用地是两个概念！

兼容用地：一种用地性质，兼多种用途。

混合用地：多种性质用地的混合。

兼容用地在一个地块中，混合用地是不同性质的地块组成的

2.建筑兼容
在不同性质的用地内对建筑性质有控制

3.两者的思考

用地兼容，我们给出允许（给出兼容比例区间），不允许，按条件允许

（让管理者自定）

建筑兼容，我们给出允许，不允许，按条件允许（让管理者设定特定条

件）

四、环境容量控制

分为自然环境（日照、通风、绿化）和人工环境（市政、公共服务配套）

两个层面。

1.容积率

（1）概念

FAR=建筑面积（减去停车库、设备层、以及公共开发空间）/地块面积

（地块用地边界线范围）

一般制定上限和下限。

（2）拟定方法

城市因素，城市平均容积率，

1）地块性质

2）地块区位

3）基础设施条件

4）人口容量

5）地块空间环境

6）土地出让价格
7）城市设计规定

8）建造方式和形体规划设计

9）地方相关规范

（3）相关问题

1）容积率越高，开发商越赚钱，越有机

2）过高引起各种环境、社会、经济、城市发展的问题，要可连续发展

3）容积率要有弹性（如相关规定中的容积率奖励政策）

容积率这个东西的重要性不言而喻，太刚性的话，的确不利于现实的操

作性。弹性是对的！但是就怕规划局的人顶不住开发商的诱惑啊！作为

我们编制者的角度还是要在规划中有总体控制，不能让管理者太自由！

不能让弹性的容积率所有都往最高的走！

2.建筑密度

建筑密度=建筑基地面积/用地面积

规划控制其上限，保证开敞空间和绿地率。

3.居住人口密度

居住人口密度=地块内总人口数/地块面积

4.绿地率

1）绿地率=地块绿地总面积/地块面积

规划控制其下限

2）绿化覆盖率>绿化率>绿地率>公共绿地率（每个定义不同样，不懂

就被开发商坑爹了）

五、建筑建造控制
1.建筑限高

（1）影响因素

经济、社会环境、基础设施条件

规划控制上限（特殊地块有下限）对其控制要满足日照、消防、文保规

定、道路控制等各种规定。

1）各种类型建筑高度计算2）沿路建筑高度规定3）建筑高度控制视线

分析

2.建筑后退

（1）概念

建筑物相对于规划地块边界的后退距离，规划对其下限进行控制

（2）意义

保证日照采光、通风等城市有序建设。

保证必要安全距离

保证城市公共空间和城市景观

（3）退让标准

要退城市七线、地块边界、道路红线、总之是各种标准各种退啊

3.建筑间距

建筑物外墙面之间的最小的垂直距离。

其他都是浮云，就要满足日照规定。

六、城市设计引导

概念：提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则，把握

规划地区与城市整体空间的关系和特色。
内容：拟定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路