商业业态分布分析.pdf

业态分布——商业地产的核心

随着消费观念的成熟，追求高“性价比”成为现代人的主流消费观点。
连过去总是以豪华为卖点的酒店，亦不完全是奢侈代名词了。

“睡一个好觉、吃一份可口的早餐”是经济型酒店最本位的经营理念。
然而，随着行业竞争的加剧，经济型酒店的传统“经济外衣”开始被抛弃，
市场后入者开始向星级靠拢。

经济型酒店青睐商务客

如今市场上连锁酒店同质化现象严重，不同的经济型酒店，除了外墙的颜
色不同外，客房内部装修风格、设施都很类似，都在强调卫生、服务。随
着越来越多的新连锁酒店建成，价格战、地段之争、人才大战开始升级。

不过，位于新北区怀德名园沿街商铺的“吾家吾庭商旅酒店”，却准备
打破这样的“行规”。该酒店紧邻中华恐龙园、恐龙园温泉谷和恐龙城大剧
场旅游景点。靠近沪宁高速公路，公交也极为便利。与目前常州市场上大
多数经济型酒店不同的是，吾家吾庭直接定位为商务型酒店，酒店标准与
星级酒店差不多，而价格却与经济型酒店相当。

事实上，商务客人已成为经济型酒店的主要客源。酒店增多了，客户
群体相当，导致经济型酒店的竞争加剧。有数据显示，近年以来，常州的
经济型酒店数量增幅很快。然而，业内人士称，尽管数量增长很快，但常
州经济型酒店市场的竞争并不充分，其结构和定位的不足日益显现。

经济型酒店向星级酒店靠拢

与传统的旅馆、招待所和豪华的高星级酒店不同，经济型酒店最大的
特点就是“经济实惠”，提供的是“有限服务”，只能满足客人最基本的住宿
需求。早期的市场进入者，基本上都是沿袭这一经营理念——只有客房且
布局简单，会议室、餐厅、娱乐中心等设施都被取消。

然而眼下，经济型酒店却开始悄悄变脸，内部设施不再简单了事，星
级酒店有的，经济型酒店也力求完备。

像吾家吾庭商旅酒店设有客房84间，其中大床54间（2间带有麻将、
棋牌桌、豪华大床房），标间30间和小型会议室，大型咖啡厅可同时容纳
200人消费。整个酒店由国内著名装潢公司苏州金螳螂精心规划设计，按
照五星级标准。另外，酒店提供有免费有线/无线上网，32寸液晶电视，高
清晰丰富电视节目，提供常州本土特色美味早餐。

业内人士称，商务客人已成为经济型酒店最主要的客源，简单的“B+B”
（BED床+BREAKFAST早餐）模式已不能完全满足他们的需求，除了合
理的价格、干净的客房，商务客人还需要一个方便、舒适、有品位的环境。

行业人士称，尽管这类酒店服务更加完善，但住一晚只需一两百元一
间，像吾家吾庭标准房198元，小型大床房160元，比高星级酒店要便宜
不少。长此下去，将对常州的高星级酒店带来一定的冲击。

文/陶新峰张文君

空置率自然是商业地产的最大敌人，没有足够的招商，就不会产生足
够的租金收益，买家就会止步于商业地产的售楼处，那么，商业地产的黄
金未来就只会停留在商业计划书的纸页之间。

那么，是谁导致了空置率的增加？随着商业地产开发的各个环节被不
断检讨，人们可以在博客文章和专栏评论里列举出越来越多的“罪魁祸首”：
管理不善，缺乏经验，住宅式开发思维，散售，市场定位雷同，市场供应
供过于求，经济环境波动，股市下跌财富效应消散，乃至甲型H1N1病毒
扩散、交通拥堵、极端天气频繁出现、太太严格控制财务预算等等。

开个玩笑，别当真。但是，当一个事情变得糟糕时，找个理由去解释
它是再自然不过了，这已经成就了无数的“商业地产口头解决方案”提供者。
然而，对于一家已经在商业地产市场浸淫多年的公司而言，除了应付上述
常规敌人外，它还必须为未来敌人的出现储备弹药。

未来的敌人也许是淘宝网，以及一系列像淘宝网那样静悄悄、却大口
大口蚕食商业地产份额的追随者。至少，你不能对它视而不见。

近日，笔者和一位主攻商业地产的公司高管聊天，后者谈及公司现在
的业务拓展时说，公司前段时间派出一组人马专门去淘宝网调研，主要观
察网络销售目前的规模，主流用户群的消费习惯，以及网络商店的成本优
势等。
调查结果令人吃惊。比如淘宝网，根据淘宝网今年1月13日公布的数
据显示，2008年淘宝年交易额为999.6亿元，成为中国最大的综合卖场。
这相当于2008年每一个中国人在淘宝上平均消费了80元，相当于青海省
2008年全省消费品零售总额的4倍，海南省2008年全省消费品零售总额
的2倍，新疆维吾尔自治区2008年全区消费品零售总额，重庆市2008年
全市消费品零售总额的1/2。而据预测，淘宝网今年的目标年销售额为2000
亿元。在此之前，中国最大的零售冠军是国美，它花了20年时间将销售额
从零提升至1000亿元，而淘宝网只用了5年。

同时，淘宝网的销售额一大副产品是创造了一个巨大的物流市场。相
关数据显示，2008年，淘宝网为中国快递物流企业带来了30.66亿元的收
入，快递量