城镇土地分等定级.pdf

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城镇土地分等定级城镇建成区和近郊区范围内的所有土地

2、土地分等定级与土地估价的关系
城镇土地分等定级
(1)两者的概念实质(2)两者的关系
导语：土地的物理属性(如地形及土壤成份等)
土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值
对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投
在市场上反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。
资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山
3、土地分等定级体系与方法
脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。
(1)土地分等定级体系：城镇之间的土地等和城镇内部的土地级
同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅
(2)城镇土地分等定级方法
区。
采用多因素综合评价法;又称多因素分值加和法;多因素综合评
第一节城镇土地分等定级概述
价法的常用公式
1、土地分等定级的含义和对象
城镇土地分等定级完整方法的两个步骤
(1)土地分等定级的含义
4、土地定级原则
是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使
(1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则;
鉴定结果等级化的过程。城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。

(4)土地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则

(2)城镇土地分等定级的对象

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第二节城镇土地分等的程序与方法土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准

1、土地分等程序化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

(1)开展城镇土地分等准备工作(3)涉及指数方式的因子指标计算

(2)进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化a.城镇交通条件指数计算;b.城镇对外辐射能力指数计算;c.区

(3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别域经济发展水平涉及的有关因子指数计算

(4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分

(5)编制城镇土地分等成果(1)土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分

2、土地分等资料编写与调查土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，

包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入采用多因素分值加和法进行。

产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土城镇土地等别的初步划分可以采用数轴法或总分频率曲线法进

地供应潜力资料等八个方面资料的编写与调查。行

3、土地分等因素因子分值计算开展城镇土地等别初步划分的原则

(1)土地分等因子分值计算的基本原则(2)土地等别的验证

(2)土地分等因子分值计算的标准化公式a.采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占90%以上

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b.采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占50%以上定级单元的划分

c.土地等别验证的基本思想6、土地级别的确定;7、土地收益、地价测定;8、面积量算及土

(3)城镇土地等别的调整与确定地级别图的编制

城镇土地等别调整与确定的原则：9、土地定级报告及成果验收归档

a.行政建制协调原则;b.城镇规模和职能调控原则;c.近邻平衡(二)城镇土地定级资料编写与调查

原则包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条

城镇土地分等基本方案制定的注意事项件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业

(4)特殊行政区域的土地等划分方法聚集和城镇规划资料以及其他资料的编写与调查。

跨行政区域城镇土地等别平衡(三)因素分值计算

市辖区土地等划分城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，

(一)土地定级程序往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以

1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备;2、编写及赋分处理上略有不同。

资料掌握几个概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(f)、单元总

3、资料整理及分值表的编制;4、权重确定及因素选择;5、土地分值(s)

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1、因素分值计算原则：5个原则线性模型表达公式：e=f(1r)

2、因素分值计算方法非线性模型表达公式：e=f(1r)

(1)因素对土地质量影响方式及类型3、商服繁华影响度的作用分值计算

根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，分(1)商业服务繁华影响度指标分析

为两类：点、线状分布形式土地因素和面状分布形式土地因素。商业服务可划分为4级，商业服务繁华度随距离增加而递减，遵

点、线状因素的两个特征：所依附客体多为点