[教育]易居房产南昌路25亩地块产品定位研究提报.ppt

易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报报告组成研究工作阶段进程★区域研究要点：区域房地产市场特性分析★项目用地位于老满城街，处于克西路片区与西山片区的接合部。★西山片区经过近年来的房地产开发热潮，已经成为了首府的集中居住区，承担着首府“西进”大任。★西山片区的成功运营直接带动了克西路至骑马山片区的商品房开发大潮。★目前来看，西山片区及克西路片区的主力商品房供应结构为：多层、低密度洋房为时下主力；小高层、高层为未来趋势。区域属性★快速发展的经济使西山、克西路片区居民的生活水平有了很大提高，区域内生活品集散市场、休闲娱乐场所、医疗教育配套相继建成使用。★近年来，首府“西进”政策利好使原本经济蓬勃的沙依巴克区越发富足。其中西山、克西路片区逐渐转化为沙区的核心经济区段。★区内几大生活物资市场的建成使用为区内的经济腾飞助力非浅，政府近年来对招商引资的大力支持，也吸引着大批的外来投资力量。★区域日益蓬勃的发展现状，正提升着城市对这个区域的感情与向往。咋看之下，项目用地的区域优势十分明显。占据了首府“西进”的城市地位；承接着西山、克西路片区的人气财气、生活资源；拥有外环路、克西路、西虹路等城市交通动线……区域市场宏观之土地供应宏观之投资总额宏观之总体盘量微观之容积率上升微观之供应结构变化218.79西山、克西路片区房地产市场特性分析西山、克西路片区房地产市场特性分析西山、克西路片区房地产市场特性分析西山、克西路片区房地产市场特性分析西山、克西路片区市场蓬勃的发展与美好的前景让人兴奋。但市场也存在着一系列的隐忧，例如残酷的竞争；例如调控对市场、客群的影响……★区域研究要点：区域房地产市场特性分析引题：沙区作为首府行政区划，在近两年内迅速发展，为这个区块的房地产开发打下了坚实的基础。区域内林立的楼盘，火热的销售，为西山、克西路片区房地产市场扎下了强心一针，同时也树立了这个区块【西山、克西路片区楼市竞争前沿】的形象。过快的开发导致行业竞争的加剧，也在一定程度上，拉低了西山、克西路片区抵御市场风险的能力。地块位置地块属性&经济指标1公里生活临济圈经过以上分析，我们可以看出：1、市场形势大好，以多层为主力的西山、克西路片区孕育着向小高、高层产品的形态升华。2、项目立地虽占优，但周边生活机能与人居氛围并不上佳，故项目用地处于“热片区，灯下黑”的尴尬境地。西山、克西路片区优良的地缘条件已被区域内众多的竞争楼盘抢先占有。我们需要结合周边楼盘对这些优势的理解、包装程度，再次寻求自身可利用的差异化整合资源。地块竞争分析地块竞争分析地块竞争分析★西湖小镇的客群：60%周边单位、周边区域客群，32岁—45岁之间，表现为改善型需求、二次置业居多。兼有30岁左右（以下）一次置业刚性婚房需求客户。基本为优质客户。40%外县高端客户，多为离退休（即将离退休）老干部，为子女买房。兼有外县来疆私营业主，因区域价格因素比较后选择购房。★西湖小镇的畅销户型：西湖小镇的户型在尚未开盘销售时便已大受关注与青睐。这两种户型的总量占据西湖小镇项目户型总量的约40%。定价较高，后经一次单价上调后，仍旧是客群关注重点。从户型上可以看出，中小面积户型总价较低，加之南北通透，明厨明卫，更兼有大采光露台，空间实用率高。故大受购房者欢迎。西湖小镇的成功点：★产品形态：南北朝向纯板式高层住宅。★规划理念：无惧牺牲土地容积率，采用较大楼间距提升产品品质；前瞻性的规划思路，占据九家湾水库最佳湖景位置。★户型设计：户型配比有较强的前瞻性，使整体楼盘抗风险能力增强，即便是在2008年市场低迷的情况下，仍旧能做到顺利销售。★客群定位：成功的客群定位使西湖小镇在推广宣传层面节省了不少资金，在一定程度上做到了客群的圈层互动。为后期顺利营销打下了坚实的基础。地块竞争分析塞外江南的成功点：★产品形态：南北朝向纯板式高层（小高层）住宅。★规划理念：中式院落景观规划。★户型设计：适度创新，控制面积。低总价，高品质，拉高居住性价比。迎合市场需求，降低自身风险。★宣传推广：对【35亩生态公园】、【超高楼间距品质生活】概念的提炼，成功塑造了品质大盘的市场高度。采用中式风格的推广语言，锲合项目特点。寻求差异化产品卖点。以【江南庭院】的推广点入市，唤起中式居住的回归情结。竞争分析总论★区域研究要点：区域房地产市场特性分析★区域客群的购买力，能否支撑发展商的预期营销目标？★依据目前区域市场现状，项目该如何构建差异化核心竞争力？客群解析如此众多的客群层次，其购买力能否支持项目的顺利销售？项目又该选取哪一类客群？如何组合？根据周边楼盘客群层次调查，我们得出项目的客群结构方案：解构方案：26岁—31岁，小资、中产夹层阶层占10%。此类客群内多半无大额积蓄，内中不乏“啃老族”，但此类客群的需求表现为纯刚性住房需求。多半用做婚房置业。32—