2022年保利发展发展现状及细分业务分析.docx

2022年保利发展发展现状及细分业务分析1、保利发展：管理层顺利完成换届，整装再出发管理团队顺利换届，核心管理团队扎根公司多年，坚持战略引领，保障公司战略的贯彻实施。2021年7月29日，公司公告，刘平先生被选举担任公司董事长；2021年8月17日，公司公告聘任周东利先生为公司总经理，同时提名为第六届董事会董事候选人；拟聘任王一夫先生为公司财务总监。新团队坚持战略引领，积极实施组织变革，实施精益管理，运营效率不断提升。总部层面强化引领与赋能，进一步整合地产相关业务条线，聚焦业务协同，加强相关产业统筹规划，组建产业管理中心。中台层面实施集约化管理，成立华东、华南两大共享中心。区域层面搭建扁平、高效的两级管理管理架构，先后成立江南、苏通、粤中三大平台公司，覆盖无锡、常州、苏州、南通、中山、珠海等城市，对应市场销售超6000亿。公司通过优化一城一策标准、推广新型建造体系以及强化关键节点管控从而实现运营效率的不断提升。公司通过股权激励与项目跟投相结合的长效激励机制，吸引、保留和激励核心人才，增进核心骨干团队的凝聚力、向心力。公司分别在2012年和2016年实施了股权激励政策。第二期较第一期来看，无论是在期权数量还是覆盖范围上均有所扩大，对增强核心骨干团队凝聚力、向心力有重要意义。2017年底，公司启动房地产项目跟投机制，进一步完善约束、激励机制，提高公司运营效率，保障股东合法权益。实际控制人与管理层积极增持，彰显对公司未来发展的信心。2021年8月4日公司公告保利集团增持共计50万股，约占公司总股本的0.0042%。且基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，保利集团拟在未来6个月内继续通过上海证券交易所交易系统增持公司股份，累计增持比例不低于0.0042%、不超过公司总股本2%。与此同时，公司董事长、总经理刘平先生及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过15.06元/股。截至2021年末，公司董事长、总经理刘平先生本次增持276000股。公司监事胡在新先生、王全良先生于报告期内分别增持55000股，47000股，均为二级市场增持公司股票。2、住宅开发业务：大局观与执行力并重，领先核心城市群市场2.1、坚定住宅开发主业，销售规模稳步提升保利发展2006年上市之初的销售尚不足百亿，2012成为全国第二家销售金额突破1000亿的房企；截至2021年，保利发展实现销售金额5349亿。2006-2021年，公司年销售金额规模扩大65倍，复合增速31.9%；销售面积由123万方提升至3333万方，扩大27倍，复合增速24.6%。而同期全国房地产销售金额与销售面积的复合增速分别为15.5%、7.3%。公司充分把握住了我国房地产行业高速发展带来的市场机会，销售增速表现绝大多数年份均优于行业，实现了经营规模的跨越式发展。面对过去房地产行业相对高频的周期波动，公司始终坚持以住宅开发为主的战略路线。近年来伴随着行业整体增速的下行，公司在2018年升级“一主两翼”战略，强调形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”业务布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台。2.2、大局观超前，深耕核心城市群成绩斐然保利发展起步于广州，1995年推出了第一个楼盘——海珠区保利红棉花园，体量超过20万平方米。开盘后一年项目清盘；1999年保利花园开盘，该小区被建设部列为“国家康居示范小区”评选范围，并与2003年6月正式成为“国家康居示范小区”。保利花园也创下了当年广州楼市单日成交记录，排队购房者络绎不绝。保利发展深度经营的第一个市场就是一线城市广州，公司天生具有高能级城市的基因。早期在广州市场多年的经营经验让保利发展对高能级城市的长期市场机会有更加超前的理解。早在2002年保利发展刚刚完成股份制改革，公司决定走出广州之时便制定了“三个为主，两个结合”的战略，提出“以房地产为主业，拓展相关产业；以省会及中心城市为主，逐步向二三线城市辐射；以住宅开发为主，有计划地增持国家中心城市的商业地产”。彼时中国的整城镇化率还处于较低水平，全国商品房市场均蓬勃发展，高能级城市市场机会相较低能级城市并无明显优势，公司战略具有前瞻性。在2013年，保利发展进一步提出“3+2+X”城市群布局，布局以北京、上海、广州为核心的环渤海、长三角、珠三角城市群，以成都、重庆为中心的成渝城市群，武汉为中心的中部城市群；以及海西经济区等重点区域。相较于近五年随着三四线市场需求的下滑，开始战略布局转移高能级城市的房企，在核心城市群，保利发展具有超过10年的先发优势。产品品质在高能级市场的竞争中尤为重要，为了保持自身产品体系长期的竞争力，保利发展高度注重产品体系建设。公司在