控制性详细规划.doc

第二篇控制性具体规划的控制体系和控制要素控制体系控制内容控制方法控制内容层面是指控制性具体规划所控制的要素。控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段。规划控制体系的内在构成涉及6个方面：土地使用环境容量建筑建造城市设计引导配套设施行为活动第三章土地使用控制土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容涉及用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。第一节用地面积与用地边界一、用地面积用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。用地面积是规划用地红线围合的面积，是拟定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积；征地面积是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成。Ap≤Ag二、用地边界用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般用地红线表达的是一个涉及空中和地下空间的竖直的三维界面。地块的用地边界划分一般有如下原则：(1)严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；(2)以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；(3)建议有一边和城市道路相邻；(4)结合自然边界、行政界线划分地块；(5)考虑地价的区位级差；(6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；(7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保存的地段，可单独划块，不再给定指标；(8)规划地块划分必须满足“专业规划线”的规定，专业规划线用于城市基础设施的控制规定，重要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等，可参考表3一l及图3—2；(9)规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3～5ha左右，旧城改建区地块可在0．5～3ha左右。规划控制线一览表第二节土地使用性质控制用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90，简称《标准》。《标准》是控制性具体规划用地分类的基本依据，城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46类，73小类，采用字母数字混合型代号，大类采用大写英文字母表达，例如，居住用地为大写的R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表达，如中类的R1和小类的R11。城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文献，使用比较方便，但是由于这个标准顾及面较广，对于控制性具体规划，某些方面不是十分合适。在具体规划过程中，我们往往会碰到一些混合用地或者无法明确区分的用地，例如有沿街店铺的居住用地，在《标准》中都是没有单独列出的。第三节土地使用兼容土地使用兼容多种用地性质在地块内混合布置，以适应城市发展的需要。有些使用性质可以混合，而有些则不适宜混合布置。例：工业用地和居住用地相邻会带来污染和噪音大型的市政设施和其他用地混合布置时会有辐射或者布线的问题土地使用性质的兼容重要由用地的适建表来反映一、国外土地使用兼容的规定纽约市将土地分为居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类，根据共同的功能及对外界的影响限度，建立了18个使用组(UseGroup)：居住2组，社区设施2组，零售与商业7组，娱乐4组，基本服务1组及工业2组，并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中允许设立的使用组。二、国内土地使用兼容的规定(一)土地使用兼容表控制为了使控制性具体规划既有“弹性”，又不失去控制作用，各地拟定了控制性具体规划土地使用性质兼容表。用地性质的拟定要有一定的弹性余地，要制定土地兼容规划。所谓“相容”，是指某一类性质的用地内允许建、不许建或通过某规划部门批准后许建的建筑项目。(二)土地使用兼容的原则(1)促进相关功能建筑的集中布置；(2)提高土地经济效益；(3)减少环境干扰；(4)保证非营利性设施、市政设施用地不被占用；(5)保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置：(6)土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力，同时又不和总体规划相违反。就具体分类各地应从实际出发具体对待，不强求一律。思考题1.为什么要规定土地使用兼容？2.地块划分的原则是什么？3.简述规划控制线及其作用。第四章环境容量控制环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地可以容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标重要涉及：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标尚有空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量重要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。城市自然环境容量重要表现在日照、通风、绿化等方面。第一节容积率一、容积率的概念容积率（FAR）又称楼板面积率或建筑面积密度，是地