住房租赁中承租人权益保护研究.doc

住房租赁中承租人权益保护研究房地产行业在一直是推动我国经济发展的重要组成部分,在靠投资拉动国内经济的近些年来,房地产行业的推动比例占到了25%甚至更多,是国计民生的支柱型产业。在房地产行业的蓬勃发展下,住房租赁也与我们每一个人的生活息息相关。住房租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。而承租人的居住权又属于基本人权,是涉及个人和家庭基本生存需要的重要问题。承租人的天然弱势地位已经日渐凸显,需要立法和制度的特别保护。本文整理了我国近些年来在住房租赁中存在的各项问题,重点分析了我国住房租赁中承租人权益的保护问题:如租赁价格不规范、优先购买权的难以落实等。然后通过比较德国、美国以及香港这三个国家在住房租赁的政策上,对于承租人权益保护问题采取的一系列措施进行比较,并且从历史发展的角度深入分析其实施特点。最后提出适合我国国情的,在房屋租赁中的承租人权益保护的相关建议。除了引言和结语之外,本文一共分为四个部分:第一部分:住房租赁中承租人权益保护基础理论。除了住房租赁的相关概念解析外,其中还包括颇受争议的住房租赁承租权的性质问题。在住房租赁中,除了需要正常的签订住房租赁合同、进行房屋租赁登记备案之外,厘清住房租赁中承租人的权益性质也必不可少。本文分别从债权、物权和债权的物权化说三个方面简单陈述了当今学术界的主要观点,然后再从宪法和经济法学的基础理论依据来论述住房租赁中承租人的基本权益。第二部分:我国住房租赁市场及承租人权益保护现状。通过对于我国住房租赁市场的现状和立法现状的分析,总结出我国现阶段在住房租赁中对于承租人权益保护问题中存在的问题。我国现阶段的住房租赁市场实在不容乐观:住房租赁价格的不规范、买卖不破租赁的虚化、中介机构侵犯承租人的合法权益、承租人在租房租赁中维权困难等方面都是着重研究的对象。第三部分:域外住房承租人保护立法及相关借鉴。从历史的角度看待德国、美国和香港在各自房地产发展的过程中,如何调整其住房租赁对于承租人权益保护的相关政策。通过对德国、美国以及香港三个地区的住房租赁政策的相关立法解析,总结出域外住房租赁中对于承租人权益保护有值得我国借鉴的地方。笔者认为国外立法保护的完善主要还是立法精神更倾向于保护承租人的基本权益,通过对于域外住房租赁市场和立法的研究,才发现我国在住房租赁中对于承租人的保护过于苍白。第四部分:我国住房承租人权益保护制度的立法完善。针对我国住房租赁中承租人权益保护的盲区,结合我国基本国情以及房地产行业发展的具体进程,提出可行性的建议。针对我国在房租租赁过程中遇到的难点,通过借鉴国外住房租赁的相关经验,完善承租人权益保护,建立健全的住房租赁循环体系,为我国房产租赁行业创造良好的环境。