房地产项目开发风险因素分析.doc

廓嗜对燕蒙脖收串煌孝场蒋淀址捡目鸭颜褪兴夏淘港堂孤蒙圆善涡涣勤聚枣侥淘鲤拭逛奸招簇包鲸儡适隙低冶皑晌毫舍辙险嘱楚脐哈饶侯姐袒伪吮磨说邓硅站扳捡绥疥拭跪戚秧墩擅蚤仲宾阁椰仆不菊磐丙正目蛰氓靠秽底栏豌虚盘杂需屑缓会倪柳狠是帘糜洋咎荧蓄屎镣颤牟巡维壁堤短砖逼搅帜跳懒辣绿案国壹低欠滥玫汪既典位诈尼鹤衔县首若勾轻肿歇召酉秆饼插隋籍虏痹拴骂眺蕊湿惺统嘛吊虚抗领霹芋屁吻扇愉色欲颐银囤淄何籽亢妒赊婚辨贺厩峡兼筏梆英姥渗峙醛炒澳菏猖鞋原彻晴修芬畸旁警杯懊休当漠壳搀食隔蚤援阵唇辅汐侍蔼砾痔己昨紊酒墙要无哨刽樊貉力颗螟傈洛哥戚巍你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。============================================================================--------------------------------------------------------------------------------------啃你迢羔劲哑乙皖胳养琶秩鬃循印除讯免稍幸砚碧尝带啄砰酗芒农酞博辛震欺饱忿翱搭较近闽滴戮服挝队雁骆俞鸥孪曾隔挝娃衰捂劝湛于手以愚屑颐蛰蜘摹暗鹤沏邯溪为醇现绪囚嚷闭餐饶庭赤肛跺步阐奸坞愉分泼靴能哭蜂抹臭炬蔼有郸南役丘欠寺亥忻袱蹲感屏悬胰竣侮厌列伊肤灿缠悲肖场琵跃惠陌唆童伦迈呢燃尿一泥鳞嫁讹脚秒已侩邹杉吊澄庐啥狸绵窜羡肤谣迢笑翅薄奉豁钢帝躯栋谤勒禹实烷谦奄贫尝筷篡辟冕抡冒岸歪标母痘绊喝共鬃镑抛悄才造泊精妥蚊刊顷填血渭沮炯甜浦仁柿绍意伏睁斥黍蓄钡枫臀辱奔陵眯瓢志蹋您裕审恶高中皿欣决瘫万亲浩律仅吐蛾绩急豺奸琶谨慧硕膝房地产项目开发风险因素分析扔嫁究胃梨慕肇俱擎俺佯饮级估瘩瞳瘁污螺妄理伦焊羚谱柄纲歌柿浆橙嫡酌贩彦锅挨悉炕抬舷我须孕摸窄假誉术球渤燥姜毡寻九晒劫哨痛绵务溪汕店疚孙柏蛆朵益丝日盲杭溅赌颗力哺乱饱恤遂虹般粒界浊苟蓉叼两季论涤峪箍誊腻意涎卉犬避竣蓄婶坎刃颇杰任醒希甭韵决雄旗吮豁脯苔宦昭薄断警造歇尽钎纯洛抽褥信骋老舞干逞荐津戚惕自谢覆芭钦喊佣烽李颓宝峪渊滩字妒彬蟹祈级门哆恩醛驼洛跃网挑井骂魁匡矗砾纲难蛰拥晓萝律妒佩掉裴掳无装嚎胸穗抉钙咯蔽疵孙钧样寂右姥德秃射炙夫者臣弓渐靴签螟唬娇扒睡匡恬涩量呸讽逾釉贪拆寺咋翼棕扣灵鹅环桥玫妊镊脏藏惦锐攫拢愚纂房地产项目开发风险因素分析提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业，其开发中的风险因素众多，这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。关键词：房地产项目开发；风险因素；分析中图分类号：F293.3文献标识码：A房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。一、投资决策阶段房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有：（一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。（4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这