土地政策对房地产开发风险的影响因素分析.docx

土地政策对房地产开发风险的影响因素分析摘要：土地政策是和房地产开发过程有着息息相关的关系的，其会直接影响到房地产开发过程的风险。土地政策是对房地产开发进行调控管理的重要措施所在，文章针对此进行了详细分析，提出影响因素。关键字：土地政策；房地产开发；影响因素前言房地产开发工作过程中土地是基本的需求之一，房地产要进一步做好开发工作也就需要积极关注土地政策的变化，这是房地产开发的重要影响因素所在。针对此，文章详细分析了土地政策对于房地产开发的风险影响。相关背景为更好地调控房地产市场平稳健康发展，完善参与调控的土地政策，为制定土地政策提供政策建议，认清土地政策参与房地产调控的现状、存在的问题及原因，指出土地管理制度的改革方向，对未来房地产开发提出对策建议，房与地是人类赖以生存和生活的基础与载体。房地产业是从事房地产综合开发、经营、物业管理和房屋中介服务的综合性行业，在国民经济发展过程中扮演重要角色。由于房地产市场发展受到国际国内众多因素的影响，市场变化莫测。从新中国成立至今，我国房地产业大致经历了三次重大发展，分别是８０年代初期、９０年代初期以及１９９８年以后至今，目前房地产业正处于第三次快速发展过程中。以重庆市为例，作为西部唯一的直辖市，经济的快速发展带动了房地产的高速发展，城市的快速拓展为房地产业发展提供了充足的扩展空间，统筹城乡的发展战略为房地产业发展带来了广阔的市场前景。２００７年是重庆直辖十周年，在把握直辖市、西部开发、三峡库区建设三大机遇基础上，重庆又迎来“３１４’’总体部署、全国唯一的省级统筹城乡综合改革配套试验区、新一轮城乡总体规划首次获批的新三大机遇，全市经济快速发展，房地产业发展强劲，商品房价格也快速上涨。近三年经济平均增速达到１５．６％，房地产投资平均增速达到２４．１２％，商品房价格平均增速１９．８２％。高速的房地产投资和快速上涨的房价给我国的经济社会带来了一系列的问题。为了保障房地产业平稳健康发展，国家通过货币、土地、税收等手段制定了一系列的调控措施。其中土地是国家可调控的资源，政府可以通过限制供地等土地政策，来调整房地产用地结构，最终调控宏观经济。２００３年国家通过《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［２００３］１２１号）首次提出将土地政策作为宏观调控的手段之一，与货币、金融政策一起参与宏观调控来调控房地产市场，并在“国六条”、“国八条”多次提出将调整住房供应结构作为调控着力点。具体影响土地政策调控房地产市场的就是通过土地供应量、方式、区域指标分配，空间布局等控制土地的供给，直接达到对房地产等相关产业的有效调节，最终达到对宏观经济运行的影响。在我国国土资源部依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规编制《全国土地利用总体规划纲要》，土地利用总体规划是在一定区域内，根据当地生态建设、经济社会条件，对土地利用、耕地保护、土地整治等内容做成规划，作为核心的是土地利用总体规划是一项强制性，对建设用地指标、耕地保护任务等核心任务做成安排。国土资源部成立了片区性的土地督查局，依据土地利用总体规划对各省市土地利用情况进行督察，促进土地利用规范利用，实现国家对土地利用的空间管制。根据规定，土地利用规划为全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五个层次，在重庆部分村庄进行了村级土地规划的试点工作，取得了很好的工作成效。更为重要的一点是，土地利用总体规划是具有法律效力的，任何个人和机构都不能随意更改规划方案，每年国土资源部都会利用卫星和遥感技术进行卫片执法。3.1土地供应总量土地供应总量主要指的是建设用地供应量，该方法能对房地产市场发展产生直接的影响。国家土地利用总体规划会对规划期内全国和各省市建设用地总量和耕地保有量作出规定，各级政府依据全国整体规划进行层层分解，最终将国家建设用地总量落实到乡镇或村庄，建设用地供应量一般包括远期和近期。各级政府通过年度土地利用计划和年度土地出让计划进一步落实规划，将土地供应规模、供应结构、增量和存量挖潜进一步分解固化。各级土地新政管理部门在做成参与宏观调控的决定之前，必须详细了解名义和实际的建设用地供应量，这样才能制定合理的土地政策，有针对性地调控房地产市场。3.2土地供应结构每年各级政府制定的土地出让计划，将土地进行了分类，根据《城市用地分类与标准》规范，城市用地分为１０大类，４６中类，７３小类，涉及到住房的用地分类，主要分为中小户型商品房用地、保障性住房用地，国家明确禁止了向别墅、高尔夫等项目供地。土地供应结构决定住房的供给结构，尤其是商品房的供给结构，是近年来各级政府调控的重点。3.3土地供应方式根据我国法律法规规定，取的国有建设用地使用权主要有两个途径，一是土地无偿划拨，对于公益性用地，实行国家无偿划拨制，对于经营性用地全部要通过招拍挂等方式获得。重庆规定，