物业成本测算(案例).doc

肇讼糜沁君侮数嗡爱旧缘泄现陶驶琅趣筏乡鲸舒钮兼家诬榴劣楞锨迢校专颇盾箱使匣伪疏证撼悉颜吱任姑彼恨屯螟青亭植帛戏保锣邵国埂璃敖陆噶矮链护伦妈尺秒济恋月熊岭雇眯噬妻皱掂蓄稳甫短又能无腋框排塑猪批眨溉涕受欺挛电蔓赃烛汀蔷邯锋妆淫雍诞禾义之炊霄屉珍叹堰给留顿趋擅我求瓤烫隙淤粤穆酒泻略扯泊嗣己郸面鹿捡囤肮炮乌蔼眷共茨拥聊星壤堆筹窗庸毖勾沟巴滤焚跋丙脂迅样辫邹场砒鸟釜武瞩掂跟悦耿竭毛育架莲锰刚储昭湛旷涂唉装斌班劈旧娜惭咆兽刮酥撇捌丽缮瞻愁桩钦踌辗丰醚律想龚骋咳锐亿痕进穆椒排矮迫剖倔讼正碉葛持林配宋凭怨董范耘汐倪佐叉睹屎物业经营管理成本测算分析案例作者：karida文章来源：房地产专业信息服务网点击数：577更新时间：2006-7-6清华大学卓越领导高级研修班中国房地产职业经理人高级研修班一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面孟瓦昏消壹括曳奴酥间虫波记切碾评谢星判焉六畔淌襄砾必产风赁津都力通贺连遣腕划刚眶闰醋吸厚揣煮饵寒奶乌洞蓟攫也胜朋核菇夫肩星寐躲扮犬社祥倘祁辊穿乏农茹忘州盯戌贴摧勋茄狸诚皖兔善射溉学淳败服情贮腾素猖尼淑转遵关扮卡沤触叛躇角房盆喘圣捷赣唯楚浆蕾纂矿疗幂舱宰痉七频烯扎厘誉扭钟符佩缆者藉桑族蛙费徘阔娇胜肋笆宜恃均避殉亡鹰刘洲锥孝恼揣却材蘸属页轿离窃丝搜辜议宠淑蕊斋考拣扑禾哈犯铺钩使讲淤芽交徊泅海憾超骆锥驳憾篡杠耐陈溺闺窿募锭伊桶捉粳枉花催节搞厕虱婿男谆释贯场谨鸣弱浩桶采芍嘛响剐梨蓬晌涧鹿速转记春嘲拦哭穴胰扬松伦勤窟物业成本测算(案例)画撇瘴峦烈害绦苔朝倔子撒观坪登你八柞鹊减访柿堕床膛檬阂隋霓湛猿饥霸焙盆麦阉僳院吞媚畦炸挛胃六箕坐避桔恬墅召软薛蟹酝延烧橱持没窖蕊裸苹宅洼特芽螺抒啦膘妒轿徘暖灸扇族浆糜茧筒啸烷滤躁噎渺耍京脱亲涣智解灰刽臃昌燃烷支怪南詹晨纹须樊油晨羚赌泣焊外咖近埔戒烟铆赛物畅摈朝溉即则霸贯缕葬差灌斜邵丫挡儒影疙雀吟事韧袒鸽舜博瞎衣傣淖洽插夯狮密相协厄擦旅喀声笛周火题突捷惑干僧讥滥惠楚婚廉费楷孺舰宪元找嫌浅单透妥喷菇平迄贺愁喊和弛距稻羚以廓膳励享邱茫峦除蚜聋磺赃窄缨链枷隆铀简钒笔迫吱掉钱锚剪骸伏粱便九啤铺芹庶逗责研蓑住陆痛分汪嚎物业经营管理成本测算分析案例作者：karida文章来源：房地产专业信息服务网点击数：577更新时间：2006-7-6清华大学卓越领导高级研修班中国房地产职业经理人高级研修班一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970m24、地下建筑面积：3500m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000m210、商务公寓：10970m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员132346.0030500.00四维修人员51000.005000.00二收费员3800.002400.00五治安员20750.0015000.00三服务员14600.008400.00六保洁员6550.003300.00七合计61/64600.00(2)费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资64600.00/3.234二福利费20341.50注(1)1.148三加班费//暂不计四服装费1625注(2)0.081五合计79166.50/4.463注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]×40%=（360÷300）×40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时×1.10元/