银行高校房地产项目评估要点模版.doc

x银行高校房地产项目评估要点一、借款人资信评价（一）借款人概况主要调查借款人办学历史、隶属关系；办学规模、业绩；学生升学、就业情况；院系、学科设置；师资力量、科研能力等，评价其办学水平和能力。（二）经营者素质主要调查学校负责人、财务负责人和基建负责人的经历、管理水平、业绩、信誉品德，对其管理能力进行评价。（三）借款人财务状况分析主要调查学校近3年的总资产、总负债及收入、支出构成情况，分析增减变化的原因和账务处理的真实性、准确性、合理性，以及学校近3年的现金流入、流出的构成及增减变动趋势。评价借款人的长、短期偿债能力和营运能力，判断影响借款人现金净流量的主要业务活动。对于异常变化的科目要重点分析。学校财务状况的主要评价指标有资产负债率、利息保障倍数、经费自给率、人员支出比、公用支出比和学校创收能力等。利息保障倍数＝（非负债性收入－办公经费）／利息支出经费自给率＝事业收入／全部支出×100％人员支出比＝人员支出／事业支出公用支出比＝公用支出／事业支出学校创收能力＝学校创收收入／学校总收入×100％其中：非负债性收入是指不需偿还的收入；事业收入是指高等学校开展教学、科研及其辅助活动取得的收入；事业支出是指高等学校开展教学、科研及其辅助活动发生的支出；人员支出主要包括教职工的基本工资、补助工资、其他工资、职工福利费和社会保障费等；公用支出主要包括公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他有关费用等；学校的创收收入是指学校事业收入、经营收入和其他收入的总和。（四）借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、在x银行及其他金融机构的存款和借款、还本付息等情况，分析借款人在我行存量贷款的风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明，评价借款人的信用状况。主要的评价指标包括：到期贷款偿还率、到期贷款付息率、存贷比率和学校各项收入归行率。（五）根据上述评价情况编制“借款人基本情况表”。二、项目基本情况评价（一）项目建设的必要性根据国家或地方关于教育事业发展的总体规划，以及目前学校的在校生规模、教学、后勤保障的建设情况，调查项目提出的背景，评价项目建设的必要性。（二）项目概况主要调查项目的地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积等经济技术指标，分析项目的建设内容、规模的合理性和建设方案的可行性。（三）项目建设合法性分析主要调查项目的报批和建设手续是否齐全，包括项目的立项批复取得情况、有关项目建设合法性证件的取得情况。调查已取得的各种合法性批件中标明的用地面积和建设规模与实际用地面积和建设规模是否相符。项目建设的合法性证件主要包括《国有土地使用证》或政府同意划拨土地的批文、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。在原校区内进行项目建设，分析项目《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》即可。注：对于国家“211工程”高校和省级重点高校房地产项目的建设手续在上报时可以适当放宽要求。（四）项目开发周期及工程进度调查项目从立项、报批、征地拆迁、规划设计、开工直至竣工等整个开发工作的进度安排情况，对已开工项目要分析形象进度、投资完成情况和各项资金的使用情况。三、项目投资估算和资金筹措评价根据学校的招生计划和国家有关教学、后勤保障标准，调查了解学校的总体投资规划，对总体投资额度、投资期限、分期投资计划进行分析，重点调查贷款项目的投资和筹资情况。（一）项目总投资估算高校房地产项目的总投资主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、财务费用、管理费用、其他费用和不可预见费用等。土地费用主要包括拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费等。对于新增建设用地还应包括征地费。前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测以及三通一平费用等。基础设施建设费用主要指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施的接口费用。建筑安装工程费用主要包括建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。财务费用是指为筹集项目建设资金而发生的费用，主要是指项目建设期利息。管理费用是指借款人的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公正费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。不可预见费包括工程不可预见费和材料价格的不可预见费。项目总投资估算中应考虑适当的不可预见费。评估时要重点分析测算项目投资费用构成是否齐全，有无漏项。分析投资估算的取费标准和依据是否符合国家或地区规定的标准，有无任意扩大或压低投资的情况。（二）资金来源评价根据学校的自有资金状况和国家、地方财政对学校的支持程度，对学校