银行土地开发项目评估要点模版.doc

x银行土地开发项目评估要点一、借款人资信评价（一）借款人及其关联机构概况主要调查借款人的历史沿革、隶属关系、组织结构或企业类型、产权结构、经费来源、注册资本、经营范围、经营期限和主体资格及其开办资金、注册资金、政府拨入的财政资金的性质。对企业法人性质土地开发机构，重点分析其注册资本的到位情况和净资产的数量；事业法人性质土地开发机构，重点分析政府的财政实力及信誉状况。对借款人关联机构如土地储备管理委员会、国土局、国有资产经营公司、土地资产经营公司、城市建设投资有限公司、开发区、工业园或科技园（以下简称园区）管理委员会等进行分析。（二）经营者素质主要调查借款人的法人代表和高层管理人员的年龄、文化程度、行业经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款人的经营管理水平和运作能力。（三）借款人经营管理模式和业务开展情况主要调查借款人的机构设置模式、职能界定、土地收购、储备和开发的运作模式、资金运作流程，分析贷款资金的投入能否做到专款专用，土地出让收入如何分配，出让收入能否用于归还贷款等。调查借款人的土地收购储备量、土地主要来源、收购成本、储备土地的出让量、出让价格等情况，分析借款人开展土地开发业务情况。（四）借款人财务状况分析事业法人性质土地开发机构的财务相对较为简单，大都采用事业单位财务报表，在财务分析时注重调查其主要科目的资金流向，着重分析其收购资金的构成、收入的流向，贷款期限内需要偿还的债务和偿债能力，机构成立以来的经营效益等。企业法人性质土地开发机构财务状况评价主要包括以下内容：1、资产负债分析主要调查借款人的财务管理模式和企业近3年资产负债情况，评价借款人的长短期偿债能力和营运能力。着重调查借款人近1年的总资产、总负债、所有者权益、货币资金、存货、应收账款、无形资产、预收账款、应付账款、银行借款、担保及其他或有负债的规模、构成和增减变动情况，分析增减变动原因和财务处理的真实性、准确性、合理性。对于异常变化的科目要重点分析。借款人财务状况评价指标主要有资产负债率、利息保障倍数等。2、盈利能力分析调查借款人的经营收入、经营成本、经营税金及附加、财务费用、经营利润的增减变化情况，评价借款人的盈利能力。借款人盈利能力的评价指标主要是销售利润率、总资产利润率。3、现金流量分析分析借款人近3年现金流入和现金流出的构成及增减变动趋势，判断影响借款人现金净流量的主要业务活动，衡量借款人的偿债能力。（五）借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、借款总额和还本付息情况、在我行存款和借款总额及还本付息情况，评价借款人在我行存量贷款的风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明。评价指标主要是到期贷款偿还率、到期贷款付息率、存贷比率和销售款归行率。（六）根据上述评价情况编制“借款人基本情况表”。二、项目基本情况（一）项目概况项目概况分析主要包括：项目地理位置、用地规划用途、道路系统设计、基础设施规划、储备土地的规模、收购土地的来源（区分新增建设用地和存量国有土地）。（二）项目合法性分析主要调查土地的收购、征用是否取得有权部门的批文和批复；是否符合所在地的城市总体发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度规划和城市控制性详细规划；用地性质的变更是否符合规定；是否签订相应的国有土地使用权收购合同；储备土地的出让计划和控制性详细规划是否已经落实。是否已根据当地政府要求取得项目的立项批复和可研报告批复。（三）项目的进度分析调查土地收购、征用、配套基础设施建设实际进度安排情况，对已开始收购和建设的项目，要调查投资完成情况和各项资金使用情况。（四）根据上述评价情况编制“项目基本情况表”。三、项目投资估算和资金筹措评价（一）项目总投资估算土地开发项目总投资是指取得土地、开发土地、出让土地过程中投入的全部费用总和，主要包括土地取得费用、前期工程费用、土地开发费用、财务费用、管理费用、不可预见费用等。土地取得费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费、其他地上附着物补偿费和耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等征地相关税费。前期工程费用主要包括勘查设计费、规划设计费和工程监理费等。土地开发费用是指将生地变成熟地的费用，主要包括：供水、排水、排污、供气、供电、通讯、通路和场地平整等方面的费用。财务费用是指借款人为筹集资金而发生的费用，主要是指土地收购、储备、出让期间的银行贷款利息。管理费用是指借款人为组织管理土地收购、开发、储备活动而发生的各项费用。不可预见费主要是指土地收购储备过程中发生的不可预见的各种费用。对于园区土地开发贷款项目还应分析借款人或园区管委会在招商引资过程中发生的各项费用。进行项目总投资估算时，不得漏项，投资估算的取费标准和依据必须符合国家或地区的规定，不得扩大和压低投资。（二）项目资金筹措分析了解项目资