商城整体营销策划方案样本.doc

幸福尚城整体营销策划方案第一篇总略运行策略：程序上先住宅后商铺，先招商后销售；策略上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运行方案”。运行统筹：将整体项作为一个统一机体操作，同时又含有独立性，达成相互作用，相互丰富目标，增强项目标综合竞争力，并有效互动推广。结合项目建设现实，和市场情况，领先推广住宅部分，待时机成熟即推广商铺部分，最终交互推广，具体推广时间见第二篇和第三篇相关内容。项目定位：首先定位住宅为城市时尚家居，底商则为服务家居配套物业，成为“业主VIP生活自助广场”，为业主提供“购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和商务服务”，以符合区域“南站商务中心”特征，同时迎合周围关键购置群体需求。入市姿态：本案将结合项目实际和市场情况，以城市家居新理念，发明新概念，对新概念进行全新演绎。使项目能有效吸引关注力，并形成独特关键竞争力。案名创意：塔楼住宅：幸福尚城底商部分：尚城生活广场目录（Contents）第一部分项目地块分析……………………………………………第二部分项目定位篇………………………………………………第三部分策略运筹篇………………………………………………第四部分价格定略篇………………………………………………第五部分：销售运行篇………………………………………………第六部分：广告运作篇………………………………………………第七部分：物业计划篇………………………………………………第一部分项目地块分析一、项目地块位置本项目在乌鲁木齐市南站商圈之商务区，处于计划中电子一条街黄河路边缘位置。地块东临和田街；西面200米为城市道路主干线黄河路；北200米为市政繁荣道路五一路；南抵吐鲁番路。整个地块呈较规整四方形。二、项目SWOT分析（一）优势1、区位优势本项目在乌鲁木齐市西南城区，项目四边均和城市干道相邻，并介于南站商圈之间，细分区域为南站商圈商务区，从而为项目提供了较为理想居住环境和便捷交通网络。（见下图）另外，从乌鲁木齐未来区域功效计划来看，项目在乌鲁木齐商务商贸窗口区域，该区域属于乌鲁木齐集中居住区域，现在已处于商务、公寓、商住开发阶段，有多个已建、在建和待建大型住宅项目。由此可见，片区发展肯定会带动本项目标开发，而本项目标区位优势也将转变为本项目标竞争力。2、距主干道黄河路200米，噪声、烟尘等污染较少项目虽处于南站商圈，但又属于商圈商务中心，且距市政主干道200米，周围污染较少，从而为项目开发高品质物业提供了基础。3、体量优势本项目总占地5855平方米，总户数153户。总建筑面积：23400.41m2平方米。属小体量住宅项目，有利于营造出浓郁时尚家居。这对楼盘销售起到较大促进作用，而且也有利于整体价位提升。（二）劣势1、项目临吐鲁番路拆迁问题对于该项目，吐鲁番路是脸面，而该处两栋楼房至今没有拆迁，会影响整个项目标形象。最严重是，底商价值会大打折扣。2、项目临近物业形象脏乱黄河路以内，及吐鲁番路、和田街至河滩路，是三建家眷区等居民区，地块两侧是××超市和菜市场，形象十分脏乱，局部形象很差，可能造成大家对该区域生活品质印象不好。3、区域小环境交通不畅地块南侧100米左右是外环路高架桥，堵塞了南向通道，和田街及吐鲁番路等道路狭窄，占道严重，不管从居家风水讲究角度还是从购置心理角度来看，全部将会对项目造成一定程度影响。4、停车位将制约商业及住宅居民便利要求。因为地块小，停车也不方便。这会影响商业部分和居民便利要求。（三）机会点1、经济连续快速发展乌鲁木齐经济发展一直保持良好发展势头，对外树立了良好投资环境形象，为整个房地产业发展提供了良好市场环境。2、乌昌合并拉升了城市综合消费力乌昌合并，对于构筑天山北坡经济带全部有主动意义。而天山北坡经济带形成将会加紧促进乌鲁木齐对疆内地州居民吸引力，会很大地刺激购房需求。（四）威胁点1、空置量居高不下，项目价位提升难度较大其一，乌鲁木齐住宅空置积压量关键集中在高层楼盘，对本项目住宅冲击较大；其二，商业项目严重过剩，恶性竞争加剧。从而影响了本项目价位提升。2、同区域潜在竞争压力大本项目规模较小，没有强势形象铺垫，周围有天宝丽晶、企业总部、新丰大厦、东方花园、七一酱园等多个高层楼盘在售中，而其地点均于本项目，竞争压力很大。对于商业部分来说，火车头等商业项目因为其规模效应等，本项目极难和其竞争。