某商城整体营销策划方案.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：幸福尚城整体营销策划案第一篇总略运营策略：程序上先住宅后商铺先招商后销售；策略上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运营方案”。运营统筹：将整体项作为一个统一的机体操作同时又具有独立性达到相互作用相互丰富的目的增强项目的综合竞争力并有效互动推广。结合项目建设现实和市场情况领先推广住宅部分待时机成熟即推广商铺部分最后交互推广具体推广时间见第二篇和第三篇相关内容。项目定位：首先定位住宅为都市时尚家居底商则为服务家居的配套物业成为“业主VIP生活自助广场”为业主提供“购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和商务服务”以符合区域“南站商务中心”特征同时迎合周围主要购买群体的需求。入市姿态：本案将结合项目实际和市场状况以城市家居新理念创造新概念对新概念进行全新演绎。使项目能有效吸引关注力并形成独特的核心竞争力。案名创意：塔楼住宅：幸福尚城底商部分：尚城生活广场目录（Contents）第一部分项目地块分析……………………………………………第二部分项目定位篇………………………………………………第三部分策略运筹篇………………………………………………第四部分价格定略篇………………………………………………第五部分：销售运营篇………………………………………………第六部分：广告运作篇………………………………………………第七部分：物业规划篇………………………………………………第一部分项目地块分析一、项目地块位置本项目位于乌鲁木齐市南站商圈之商务区处在规划中的电子一条街黄河路边缘位置。地块东临和田街；西面200米为城市道路主干线黄河路；北200米为市政繁华道路五一路；南抵吐鲁番路。整个地块呈较规整四方形。二、项目SWOT分析（一）优势1、区位优势本项目位于乌鲁木齐市西南城区项目四边均与城市干道相邻并介于南站商圈之间细分区域为南站商圈的商务区从而为项目提供了较为理想的居住环境和便捷的交通网络。（见下图）另外从乌鲁木齐未来的区域功能规划来看项目位于乌鲁木齐商务商贸窗口区域该区域属于乌鲁木齐集中居住区域目前已处于商务、公寓、商住开发阶段有多个已建、在建和待建的大型住宅项目。由此可见片区的发展必然会带动本项目的开发而本项目的区位优势也将转变为本项目的竞争力。2、距主干道黄河路200米噪声、烟尘等污染较少项目虽处于南站商圈但又属于商圈的商务中心且距市政主干道200米周边污染较少从而为项目开发高品质物业的提供了基础。3、体量优势本项目总占地5855平方米总户数153户。总建筑面积：23400.41m2平方米。属小体量住宅项目有利于营造出浓郁的时尚家居。这对楼盘的销售起到较大的促进作用而且也有利于整体价位的提升。（二）劣势1、项目临吐鲁番路拆迁问题对于该项目吐鲁番路是脸面而该处两栋楼房至今没有拆迁会影响整个项目的形象。最严重的是底商的价值会大打折扣。2、项目临近的物业形象脏乱黄河路以内及吐鲁番路、和田街至河滩路是三建家属区等居民区地块两侧是××超市和菜市场形象十分脏乱局部形象很差可能导致人们对该区域生活品质的印象不好。3、区域小环境交通不畅地块南侧100米左右是外环路高架桥堵塞了南向通道和田街及吐鲁番路等道路狭窄占道严重无论从居家风水讲究的角度还是从购买心理的角度来看都将会对项目造成一定程度的影响。4、停车位将制约商业及住宅居民的便利要求。由于地块小停车也不方便。这会影响商业部分和居民的便利要求。（三）机会点1、经济的持续快速发展乌鲁木齐的经济发展一直保持良好的发展势头对外树立了良好的投资环境形象为整个房地产业的发展提供了良好的市场环境。2、乌昌合并拉升了城市的综合消费力乌昌合并对于构筑天山北坡经济带都有积极的意义。而天山北坡经济带的形成将会加快促进乌鲁木齐对疆内地州居民的吸引力会很大地刺激购房需求。（四）威胁点1、空置量居高不下项目价位提升难度较大其一乌鲁木齐的住宅空置积压量主要集中在高层楼盘对本项目住宅的冲击较大；其二商业项目严重过剩恶性竞争加剧。从而影响了本项目价位的提升。2、同区域潜在竞争压力大本项目规模较小没有强势形象铺垫周边有天宝丽晶、企业总部、新丰大厦、东方花园、七一酱园等多个高层楼盘在售中而其地点均于本项目竞争压力很大。对于商业部分来说火车头等商业项目因为其规模效应等本项目很难与其竞争。3、当前国家金融政策对房地产行业的制约至“813”大限以来国家连续出台了四五个限制房地产信贷和房价的政策特别对高层和商业项目影响很大。第二部分项目定位篇一、项目总体案名的推荐项目总体案