项目营销推广方案分析样本.doc

目录一．项目定位·····························································P31、项目评判2、市场形象定位3、目标用户定位4、目标用户分析二．推广策略·····························································P121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································P191、广告总精神2、阶段广告实施计划3、媒体计划四．工作进度表·····························································P43序本案营销企划基础思想以耀江集团整体发展战略眼光，对待本案全程营销企划；将本案了解为耀江品牌运作一部分，充足考虑对耀江品牌已经有影响力继承和发展；充足发挥每个项目在品牌发展过程中作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。本案营销企划关键目标销售目标实现和现金流相对应销售计划，达成预先确定经济收益；品牌目标在耀江花园基础上，将耀江品牌市场影响力提升到一个新层次；积累用户经过良好品牌影响力，培养用户忠诚度，为后续开发项目积累忠诚潜在用户。项目定位1、项目评判1.1优势北外滩、外滩源、四川北路商街总体计划，使本区域成为公众关注焦点，同时也增强了投资者对本区域物业信心；名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业推出，使大家对虹口区域物业认识由“中低级”逐步向“中高级”转变，为本案推出奠定了一定基础；耀江花园已经在上海市场积累了较高品牌形象，使大家对“耀江”品牌有了初步认识；和周围竞争楼盘相比，本案在功效定位、建筑设计方面含有很独特优势，已经完全突破了传统意义上建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身景观，将艺术和功效很好地融为一体，成为城市中独特风景线；因为本案含有高级商务办公和酒店式公寓功效，使本案和北外滩对应计划相符合，大大增加了本案档次。1.2劣势因为本案开发正处于北外滩开发前奏，北外滩真实价值还没有在房地产市场表现出来，所以存在着很多不确定性，尤其是本案升值空间，具体表现在定价策略；本案占地面积相对较小，所以在环境设计上余地较小，只能借助于建筑设计和周围景观资源充足利用；因为关键考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了部分不规则空间布局，使大家居住心理和家居摆放有部分困难。1.3威胁周围已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有房源将在未来不停释放，因为其相对较低价格，对本案造成一定威胁；四川北路整体开发，在未来将出现较大规模高级住宅供给量，因为其户型面积、规模效应等原因，将对本案造成一定竞争力。如明佳房产明佳经典，北临4万平方米绿地，毗邻四川北路，很可能成为未来虹口高级住宅新星；世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海投资，对本案也将造成一定影响；伴随北外滩和外滩源开发进程加速，和本案地段优势雷同，甚至愈加优越项目可能会不停涌现，将减低本案市场竞争能力；白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域，对本案组成直接竞争。1.4机会现在整个北外滩区域正处于开发前奏，作为北外滩内项目，必将吸引公众眼球；同时北外滩关键区域若干项目，如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充足利用底至中北外滩项目真空期打一个“时间差”；因为还处于开发前期，再加上虹口房地产市场现在正处于转折时期，所以含有很大升值空间；真正属于北外滩计划内楼盘现在关键是新外滩花苑和临潼苑和白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；北外滩、外滩源开发，和四川北路改造，使本案处于城市发展热点中心区域，必将产生更多机遇，带来更大市场需求；现在上海房地产高端市场不管是投资还是居住，全部处于供需两旺总体态势。2、市场形象定位2.1总体形象中国新经济中心高尚综合商住小区。2.2分形象2.2.1写字楼中小企业孵化基地，前沿产业聚集地。2.2.2酒店公寓新知识阶层理想家园。（新知识阶层：知识经济中创业者。）2.2.3住宅北外滩区域可收藏稀世豪宅。3、目标用户定位3.1写字楼外资及外省市著名企业分支机构或办事处；新兴、前沿领域中小型企业，如电子商务、生物制药、信息产业、投资企业、律师事务所、保险、贸易等行业；各行业管理机构；和周围经济活动往来亲密相关企业，处于地段考虑，选择本案；四平路沿线原有写字楼出租者；看重本区域发展投资者。3.2酒店公寓销售目标用户看重本区域