项目的总体策划方案样本.doc

HYPERLINK""XXX项目总体策划方案第一部分：项目市场调查汇报一、调查说明（一）调查目标确定XXX项目区域概况，确定项目标市场定位，搞清在开发中不清楚问题，对项目标可行性进行分析，并对项目标计划设计提供提议和构想。（二）调查内容1、某市经济发展情况2、本项目周围区域情况调查3、同类竞争性项目调查4、区域消费者调查（三）调查方法搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法（四）调查范围以XXX为中心，周围约1公里区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西区域。（五）样本量1、商场/超市：8个2、写字楼：6个3、目标用户（问卷）：350份（六）调查时间：5月25日~6月9日（七）研究方法：定性分析和定量分析相结合二、本项目经济环境分析（一）某市整体经济发展情况，某市国民经济快速发展。经初步核实，全市GDP达成1367.8亿元，比上年增加14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增加5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增加18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增加13.0%。三次产业百分比为7.7：43.8：48.5。人均中国生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增加13.2%。同时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%，降幅显著缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用具类分别上涨0.9%～3.6%；衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用具类、交通和通讯类、娱乐教育文化用具及服务类分别下降0.7%～4.3%。工业品出厂价格上升3.2%；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。经济和社会发展中存在关键困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济仍然微弱；就业压力仍然较大；城镇居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提升等。（二）某市商业发展情况，某市整年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增加15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增加15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增加15.4%。按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增加9.3%；集体经济零售额78亿元，增加5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增加19.6%；其它经济零售额69亿元，增加20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额比重达24.6%，同比提升5.5个百分点。限额以上批零贸易业（指批发业年销售额万元以上和零售业年销售额500万元以上企业）商品销售额586亿元，增加37.2%，连锁商店商品销售总额131亿元，增加37.7%。（三）某市居民生活情况和分析至底，某市常住总人口582.6万人，比上年增加1.3%。全市人口出生率9.43‰，死亡率7.35‰，自然增加率2.08‰，机械增加率14.2%，其中市区净迁入人口8.5万人，增加1.4倍。全市男女性百分比为102：100。在岗职职员资总额126.4亿元，比上年增加12.8%；在岗职员平均工资16232元，增加12.8%。其中：中央属单位在岗职员平均工资22394元，增加17.2%；省属单位在岗职员平均工资20498元，增加14.1%；市级单位在岗职员平均工资14860元，增加11.0%；县及县以下单位在岗职员平均工资12488元，增加13.1%。，城市市区居民人均可支配收入为11013元，增加9.1%；人均消费性支出8395元，增加7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增加7.9%；人均生活费支出2316.2元，增加8.5%。城镇居民消费结构发生较大改变，生活质量提升。城市恩格尔系数31.1%，农村恩格尔系数38.9%，分别比上年降低1.8和0.9个百分点。（四）结论某市多年来，经济连续快速发展，商品市场繁荣兴旺，人民生活水平不停提升，居民购置力不停增强。这为本项目标开发提供了良好大环境。三、本项目周围环境分析（一）街区功效描述经过实地调查统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有多种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。从绝对数量上分析，区域内商业场所数量相对较少。因为泉城路商业街商圈优势逐步突出，加上该区域内人民商场、XXX商场营业情况每况愈下，商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成商业带，成为某市亚商业圈。同时，区域内金融机构和商务场所快速发展，使得人流、物流、资金流全部在此集中。所以，该区域商业中心地位正在下降