温泉综合项目规划方案设计任务计划书.doc

青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书目录1.项目概况22规划设计基本原则43规划设计规定74设计成果规定265设计时间筹划27.项目概况项目区位本项目位于青岛即墨温泉镇，属于青岛“五区五带”规划中东部度假旅游区，区域内有独特温泉资源，并已形成相对成熟低密度物业氛围。本项目地块距离青岛流亭国际机场30分钟车程，由滨海大道到达青岛市区仅需45分钟车程，交通较为便利。01—项目区位图项目用地范畴及规划指标项目总规划用地145341平米，218亩，地块西北高、东南低，呈坡地，落差较明显。规划指标：容积率：0.8-1.0，绿化率≥45％建筑限高：24米红线图（另行提供）项目四至东至泉海路北至大田路南至绿地及水面西至绿地道路交通东侧紧邻泉海路，双向4车道。北侧紧邻大田路，双向4车道。周边环境项目周边开发大量别墅项目，已经形成相对成熟低密度物业氛围，有基本完善度假配套设施，如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院，地块南侧有大面积绿地及水面，自然资源较好。规划设计基本原则项目定位项目形象定位中央别墅区·情景花园小镇；2.1.1.2：项目价值点诠释以欧洲花园小镇形成差别化形象追求产品创新产品定位1、小独栋别墅；价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；产品点：充分体现居住感受升级，突出独栋别墅感，做足低密度感受。2、花园洋房；价值贡献：提高容积率，与低密度产品更好融合；产品点：做足产品品质，体现洋房特质居住感受。总体规划规划原则整体布局原则：体现“小镇生活”社区规划，突出社区低密度意向。以小镇中心集中示范小镇生活意向；所有产品及景观设计均须体现小镇风情感；为保证整体低密度意想，别墅产品占地面积须达到50%以上；遵循资源倾斜原则：在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小位置布置别墅产品；住宅设计朝向规定：尽量采用正南向布局，结合坡地地形设计建筑空间形式。项目内部景观以减少建筑密度感，体现小镇风情为原则，外部景观考虑对项目边界建立及提高项目形象作用。人防、消防、日照间距等规定按照国家和青岛市关于法规进行，人防考虑于地下停车结合。经济技术指标产品类型：小独栋别墅，花园洋房，配套公建经济技术指标建议：项目规划指标建筑面积比例用地面积(㎡)145341容积率0.87地上面积/用地规划建筑面积149488100%地上面积126258地下面积23230住宅面积14648898%1.小独栋别墅6296442.1%地上4798432.1%地下14980平均70平米/户10.0%2.花园洋房8352455.9%地上7677451.4%地下6750平均40平米/单元4.5%商业面积30002.0%地上15001.0%地下15001.0%规划设计规定总体规定用地性质：住宅用地总用地面积：地块占地145341平米容积率：0.8-0.9规划建议：小镇中心建议以广场为中心，以会所及钟塔为建筑统领，与花园洋房共同围合成为建筑尺度适当汇集场合；小镇中间建议布局在泉海路与大田路交汇处，结合社区步行入口设立；在泉海路和大田路各设立一种车行入口；花园洋房建议接近项目东侧和北侧临路某些，便于对外建立项目丰富意想，并起到阻挡噪音，建立别墅私密性作用；项目物业功能分区建议06—项目物业功能分区示意图住宅产品建议：本项目总体产品配比建议注：总体户型面积、比例，可以依照销售状况，在后期进行一定调节。产品类型占地面积占地面积比容积率建筑面积户型面积套数套数比小独栋7997355%0.647984200333%220-24018017%花园洋房6397944%1.27677448365120-130878.5%110878.5%100878.5%90878.5%130878.5%2840980-9025224.5%50-6012713%商业14541%1.52181（地上）--共计145406100%0.87126939——1027100%小独栋布置于社区内侧，景观资源较好，远离道路噪声污染小；户型面积建议在200平米左右和220-240平米；建筑排布恰当选取错连或联院形式，体现独栋感；地下室平均70平米/户；每户设私家庭院；地上2层，地下1层，地下室考虑自然采光；户型设计注意空间变化，体现别墅空间意象，如高厅、吹拔、露台设计等；在综合成本和地形条件下，尽量设立地下停车场，实现立体交通，人车分流；地下停车组织参照“龙湖滟澜山项目”：小独栋连接解决方式示意户型设计要点：首层重要功能空间涉及客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大空间感受，地上面积在200左右户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅面宽保证在5.1米以上。厨房应分为中厨和西厨，其中中厨面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。地上200平米左右户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置4个卧室.二层重要功能