蓝胄国际场市场定位产品定位营销推广策划报告模板.doc

北京永利多房地产蓝胄●国际场（最终提议名）市场定位/产品定位/营销推广策划汇报（3—6月/产品前期—开盘阶段）刘旭涛-4目录第一部分市场定位第二部分产品定位第三部分推广攻略第四部分销售组织和实施第一部分市场定位序●雍和大厦地块四方四正，毗邻北二环环线地铁及立即通车地铁5号线，是一块市中心次热点区域可塑性较强土地；●雍和大厦中途易手，大开挖业已就绪，五证俱全，是一个含有内部认购先机，计划设计再进行细部斟酌时机性楼盘；●速战速决有利工期，中小规模建筑体量，为短平快营销推广塑造了可遇不可得先决条件；●广东开发商良好信誉背景，市场部和建筑设计院一对一交流平台，为项目随之成为区域亮点、取得相对理想综合收益、并缔造优异项目品牌及企业品牌，打下难得根基；●打造成什么样产品能够达成预期效果？制订什么样价格取向在规避风险同时完满售罄？我们已经发觉是，在，在这两个最为关键问题背后，需要用很规全盘操作策略，方能赢得满堂红；●此方案现有别于代理商所谓“进场型全程策划汇报”，摈弃了通常模式化策划泡沫；又有别于开发商“市场分析、市场定位、产品分析、产品定位”之常规策划书，强调每一步实操同时，一样讲求之前严谨论证，之中求实运作和以后公正评定。但必需确保运行推广每一步全部必需叫响——非同凡响。一、市场环境及区域价值市场综合走势◇04、05两年是北京房地产市场供给高峰期，大盘化整为零，中小楼盘做成精品以对抗供量风险；房价稳中趋降，性价比全方面提升；◇5000-6000元/平米城市住宅需求成为主流，商住公寓逐步被新商务公寓所替换，投资型楼盘继续面临现房低租市场，甲级写字楼和高级公寓租金售价普遍下跌；◇13号线、地铁5号线、开至通州1号线、朝阳北路等城市交通格局改变直接带动房地产市场格局大改变，多热点项目频出，竞争进入白热化；◇40万平米以上大盘项目首优异入品牌化提升时代，房产消费理性化发展拉低投资开发利润；综合素质成为项目竞争关键；◇泛CBD进入实质性拼杀阶段，用户游移现象显著；亚运村交通瓶颈短期内不会改观，相对制约亚运板块房市售价；中关村甲级写字楼集体出现泡沫，空置率大幅提升；◇10余平米至40余平米超小户型将被市场无情淘汰，50余平米至130平米中小户型连续热销；两室两厅两卫户型较难被市场接收；写字楼和公寓、住宅大户型空置率普遍增高；◇小区商业街和小区商业继续火爆，成为部分项目带动楼盘整体销售法宝。但小区底商仍将以出租为主。◇二次购房百分比快速提升，消费者更趋理性、成熟；“三外”（外资、外省、境外）企业大举入侵，资金投放力度加大，开发竞争更趋严酷。◇四环环线住宅普遍热销，热点区域压价一浪高过一浪；三环环线项目逐步商住赤化，综合体建筑受到青睐；二环环线首先受到拆迁影响，东二环办公商务链率先形成；前，办公型物业将变得更为纯粹。区域市场◇周围和平里北小街及东直门海运仓段拆迁片区，将出现部分临街写字楼供量，如现已整售华冠丽景写字楼等；是本案地缘性竞争区域；一墙之隔正阳大厦及项目对面雍和家园二期（如住宅将不考虑其竞争）将是本案第一个案竞争；◇和平里大小区前全部拆迁完成，到时100万平米住宅体量亦将有部分综合体建筑入市；如和平新城二期后期将打造成商住产品；因为拆迁规模大，拆迁难度较大，于本案不会组成直面竞争，我部将一直关注其动态；◇今年冠海集团、三全房地产开发企业于太阳宫地域累计将有220万平米住宅供量入市，甲级写字楼、酒店式商住公寓将分化本案部分客群；受国门概念及地铁13号线促动，今年太阳宫将成为本案关键竞争区域；◇东直门交通商务圈竞争个案较多，如现在资金搁置60万平米东华广场（综合体），阳光城市三期（甲级写字楼），现代万国城甲级写字楼，元嘉国际（钛度）（部分写字楼）、东华广场二期（甲级写字楼）等；是为本案第一竞争区域；◇朝外板块东大桥路打通后，新盘迭出，如20万平米昆泰国际中心（综合体）、东黎广场企业朝外项目（酒店式商住公寓）、佳汇中心（写字楼）、恒富广场（综合体）、怡景园三期（甲级写字楼），华远集团尚全部国际中心等，成为本案辅助竞争区域；◇安贞桥至太阳宫桥东北三环沿线，供量以商住产品居多。如华世隆国际公寓二期、北太平庄大通房地产开发写字楼项目、冠城园四期、太阳国际公馆等；因为亚北中小型企业南移，本案将吸纳为数不少北三环沿线客群，故作为项目标关键竞争区域；◇东四十条百强商贸中心10万平米写字楼以租为主；鸿安国际大厦、万邦科贸大厦、华普联邦大厦（已整售）、平安发展大厦、东四路口数码大厦、香江房地产企业开发皇城世家及交道口大街新入市出租型写字楼，作为本案参考性竞争区域。◇安定门地域受交通环境制约，租售情况一直不甚理想。写字楼较为集中，且以租赁为主。出售可借鉴性项目诸如杰宝公寓及世纪庄园等周期拉得较长，且此区域土地供量较少，作为本项目标辅助竞争区域。小结1）：从以上区域供