粤豪实业-白沙地块前期定位策划方案样本.doc

粤豪实业——白沙地块前期定位策划方案前言夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎。吾以此观之，胜败见矣！——孙子全程策划/代理重中之重——帮助项目赢在起跑线上！赢了再打！“好房子自己会说话”，房地产产品成形之时，便决定了它未来70%命运。而从营销角度来看，做产品其实就是做卖点。从市场角度来看，我们认为有三种不一样态度——迎合、引导、超越！从行业竞争角度来看，存在“三品”之争——品质、品位、品牌！到底是在产品中做卖点，还是在卖点中做产品？到底是迎合市场，还是引导市场，抑或超越市场？“三品”之争，企业怎样过渡？怎样取舍？孰重孰轻？我们相信，正因为不一样态度，不一样选择，也成就了不一样开发商。所以就会有些人做车头，有些人当车厢……思绪决定出路粤豪实业拟开发建设桂阳高速公路旁阳朔县白沙镇旁地块，经我企业对地块现场及周围调查，对该地块评价和概述以下：土地规模约150亩，地处桂阳旅游大通道旁，距桂林市区约50分钟车程，距阳朔县城约15分钟车程。地处阳朔县白沙镇，该镇以农贸业为主导产业，镇区经济较为富裕，产业较为单一，以农作物种植和贸易为主。交通情况较为理想，距离桂林大旅游圈接待中心——阳朔约15钟车程。周围生态良好，背山面水，靠近阳朔新旅游线路——遇龙河。地块较为平整，利于开发，地块周围配套几乎为零。地块为毛地、生地。地块紧接着一个变电站，对地块开发产生一定负面影响。地块范围内折迁面积不大，有利于控制成本，但地块沿公路部份未纳入开发地块中，沿路民宅挡住了地块大部份视觉范围，造成地块主入口较窄，进深短，内开面宽，在以后开发中，不利于很好地树立起地块良好形象。地块地处山脚，衍接白沙镇农贸市场，较市近景同时，又被无序低级人工建筑影响，可谓利弊兼有。针对粤豪实业白沙地块所处现实状况，如遵照传统房地产开发思绪，无异于是在为政府“垦荒”，且地块旁边农贸市场，档次低，形像差，虽在桂林地域具一定著名度，亦是依靠良好物产和低廉价格打开销路，如加大农贸市场建设力度，相正确就会抬高其农产品价格，短期内会对其市场销路造成不良影响。而且，农贸市场规模及其产业，绝对不足以支撑项目标发展基础。如遵照传统房地产开发思绪，该地块最好发展选择一是整改地块后，分割出让；二是小步慢跑式大盘小做，大盘慢做，逐步积累市场；三是投巨款强势开启项目，拉开市场；四是斥巨款大兴公建配套。显然这些全部不是粤豪实业所期待效果。最大劣势背后往往隐藏着最强优势！白沙地块，不管怎样开发，全部必需遵照“生地——熟地——宝地”开发过程。常规性地产开发，难以实现土地最大利用价值，难以高产出。思绪决定出路！只有跳出地产做地产，才是该地块最好发展选择。同舟房地产策划企业以辩证、发散、逆向思维，在充足考察了桂林房地产市场现实状况基础上，结合中国最优异房地产开发理念——泛地产理念，认为粤豪实业白沙地块开发，不是桂林房地产市场中随波逐流一枚棋子，不是在她人基础上简单克隆，不是单一地产单向开发，不是桂林郊区又多了一个较大楼盘。而是桂林房地产市场走向复合地产开发第一啖汤，是桂林房地产市场方向转折点，是桂林房地产升级版，更是广西复合地产开发样版田。是粤豪实业出品牌，上平台转机，是粤豪实业“金鳞化龙”腾龙一跃。于此，同舟房地产策划企业结合地块生态良好，交通优良，地处旅游大通道且靠近桂林地域旅游接待终点——阳朔等地块优势，将地块开发和发展着眼点放到了保健养生、旅游、生态、度假层面上，跳出单一地产开发思维，站在更高层面，对地块项目定位为——中华养生园！问题提出房地产业：相对过剩市场呼叫新突破点中国从计划经济向市场经济过渡只是刚刚起步，房地产市场作为一个新兴行业也只走过了十年历程。当房地产开发完全打破了过去计划经济体制下，由政府统一计划、投资、分配格局，投资行为、开发行为完全市场化运作后，土地这种稀缺资源作为房地产开发中关键，受能否取得土地、以何种价格取得、距离远近、入市时机是否适合等原因影响，在相当大程度上左右着开发商投资和开发行为。但这种情况在今天已开始改变，一个城市不管是其经济发展，还是其城市布局完善形成，政府计划或总规在某种程度上能够左右其发展方向，但只能是停留在宏观层面上，起到一个引导作用，而最终实施还是要靠市场这只“无形手”发挥作用……走过，我们不难觉察，桂林过去5年房地产开发，造成了不管是别墅、住宅，还是公寓、写字楼之间大量相互克隆。从最初风起云涌、大起大落到现在小心翼翼、谨小慎微，至今，业内发展速度得到了基础控制，法律体系也初步形成，行业管理水平显著有了提升，并初建了以住宅为中心产业结构，行业竞争原因已深入到土地贮备、融资能力、品牌、政府资源、信息等数个方面。但种种努力，换来业内形势仍然不容乐观。总来说，桂林现在房地产发展阶段已从最初卖遮风挡雨居所，到由卖地段向卖环境过渡阶