粤豪实业白沙地块前期定位策划方案样本.doc

粤豪实业——白沙地块前期定位策划案前言夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎。吾以此观之，胜负见矣！——孙子全程策划/代理重中之重——协助项目赢在起跑线上！赢了再打！“好房子自己会说话”，房地产产品成形之时，便决定了它将来70%命运。而从营销角度来看，做产品其实就是做卖点。从市场角度来看，咱们以为有三种不同态度——迎合、引导、超越！从行业竞争角度来看，存在“三品”之争——品质、品位、品牌！究竟是在产品中做卖点，还是在卖点中做产品？究竟是迎合市场，还是引导市场，抑或超越市场？“三品”之争，公司如何过渡？如何取舍？孰重孰轻？咱们相信，正由于不同态度，不同选取，也成就了不同开发商。因此就会有人做车头，有人当车厢……思路决定出路粤豪实业拟开发建设桂阳高速公路旁阳朔县白沙镇旁地块，经我公司对地块现场及周边调查，对该地块评价和概述如下：土地规模约150亩，地处桂阳旅游大通道旁，距桂林市区约50分钟车程，距阳朔县城约15分钟车程。地处阳朔县白沙镇，该镇以农贸业为主导产业，镇区经济较为富裕，产业较为单一，以农作物种植与贸易为主。交通状况较为抱负，距离桂林大旅游圈接待中心——阳朔约15钟车程。周边生态良好，背山面水，接近阳朔新旅游线路——遇龙河。地块较为平整，利于开发，地块周边配套几乎为零。地块为毛地、生地。地块紧接着一种变电站，对地块开发产生一定负面影响。地块范畴内折迁面积不大，有助于控制成本，但地块沿公路部份未纳入开发地块中，沿路民宅挡住了地块大部份视觉范畴，导致地块主入口较窄，进深短，内开面宽，在此后开发中，不利于较好地树立起地块良好形象。地块地处山脚，衍接白沙镇农贸市场，较市近景同步，又被无序低档人工建筑影响，可谓利弊兼有。针对粤豪实业白沙地块所处现状，如遵循老式房地产开发思路，无异于是在为政府“垦荒”，且地块旁边农贸市场，档次低，形像差，虽在桂林地区具一定知名度，亦是依托良好物产与低便宜格打开销路，如加大农贸市场建设力度，相对就会抬高其农产品价格，短期内会对其市场销路导致不良影响。并且，农贸市场规模及其产业，绝对局限性以支撑项目发展基本。如遵循老式房地产开发思路，该地块最佳发展选取一是整治地块后，分割出让；二是小步慢跑式大盘小做，大盘慢做，逐渐积累市场；三是投巨资强势启动项目，拉开市场；四是斥巨资大兴公建配套。显然这些都不是粤豪实业所期待效果。最大劣势背后往往隐藏着最强优势！白沙地块，无论如何开发，都必要遵循“生地——熟地——宝地”开发过程。常规性地产开发，难以实现土地最大运用价值，难以高产出。思路决定出路！只有跳出地产做地产，才是该地块最佳发展选取。同舟房地产策划公司以辩证、发散、逆向思维，在充分考察了桂林房地产市场现状基本上，结合国内最先进房地产开发理念——泛地产理念，以为粤豪实业白沙地块开发，不是桂林房地产市场中随波逐流一枚棋子，不是在别人基本上简朴克隆，不是单一地产单向开发，不是桂林郊区又多了一种较大楼盘。而是桂林房地产市场走向复合地产开发第一啖汤，是桂林房地产市场方向转折点，是桂林房地产升级版，更是广西复合地产开发样版田。是粤豪实业出品牌，上平台转机，是粤豪实业“金鳞化龙”腾龙一跃。于此，同舟房地产策划公司结合地块生态良好，交通优良，地处旅游大通道且接近桂林地区旅游接待终点——阳朔等地块优势，将地块开发与发展着眼点放到了保健养生、旅游、生态、度假层面上，跳出单一地产开发思维，站在更高层面，对地块项目定位为——中华养生园！问题提出房地产业：相对过剩市场呼唤新突破点中华人民共和国从筹划经济向市场经济过渡只是刚刚起步，房地产市场作为一种新兴行业也只走过了十年历程。当房地产开发完全打破了过去筹划经济体制下，由政府统一规划、投资、分派格局，投资行为、开发行为完全市场化运作后，土地这种稀缺资源作为房地产开发中核心，受能否获得土地、以何种价格获得、距离远近、入市时机与否适合等因素影响，在相称大限度上左右着开发商投资和开发行为。但这种状况在今天已开始变化，一种都市无论是其经济发展，还是其都市布局完善形成，政府筹划或总规在某种限度上可以左右其发展方向，但只能是停留在宏观层面上，起到一种引导作用，而最后实行还是要靠市场这只“无形手”发挥作用……走过，咱们不难察觉，桂林过去5年房地产开发，导致了无论是别墅、住宅，还是公寓、写字楼之间大量互相克隆。从最初风起云涌、大起大落到当前小心翼翼、谨小慎微，至今，业内发展速度得到了基本控制，法律体系也初步形成，行业管理水平明显有了提高，并初建了以住宅为中心产业构造，行业竞争因素已进一步到土地储备、融资能力、品牌、政府资源、信息等数个方面。但种种努力，换来业内形势依然不容乐观。总来说，桂林当前房地产发展阶段已从最初卖遮风挡雨居所，到由卖地段向卖环境过渡阶段，当咱们走过，