某商业大厦项目财务分析报告.docx

广州市某商业大厦项目财务分析报告项目概述（一）项目主要技术经济指标总用地面积：43960m2总建筑面积：172940m2建筑密度：49.75％容积率：5.03地下建筑面积：11743m2地上建筑面积：161197m2西塔楼建筑面积：71771m2东塔楼建筑面积：101169m2已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层177417746～16层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层1541154119～29层写字楼15411695130层避难层1541154131～39层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层204820486～18层写字楼20482662419层避难层2048204820～35层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层1536153638～45层写字楼15361288846～49层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计9195351～55层写字楼10245120合计101169项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1土地购置费292497398289120750260228915000000001.2前期工程费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1管理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505035885505086470002.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用66483489657471645126571136480012.5销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了500