某商业大厦项目财务分析报告.docx

广州市某商业大厦项目财务分析报告
项目概述
（一）项目主要技术经济指标
总用地面积：43960m2
总建筑面积：172940m2
建筑密度：49.75％
容积率：5.03
地下建筑面积：11743m2
地上建筑面积：161197m2
西塔楼建筑面积：71771m2
东塔楼建筑面积：101169m2
已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构
（二）项目方案
根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）
（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。
表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表
楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层177417746～16层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层1541154119～29层写字楼15411695130层避难层1541154131～39层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表
楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层204820486～18层写字楼20482662419层避难层2048204820～35层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层1536153638～45层写字楼15361288846～49层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计9195351～55层写字楼10245120合计101169项目投资估算与资金筹措
（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。
从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。
根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。
表3项目总投资估算表
项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1土地购置费292497398289120750260228915000000001.2前期工程费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1管理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505035885505086470002.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用66483489657471645126571136480012.5销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）
（三）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060