房地产开发项目的前期成本控制.doc

5房地产开发项目的前期成本控制关键词：开发项目前期成本控制前言近年来，我国的房地产市场发展迅猛，房产开发项目纷纷上马。但是部分开发企业由于只看到眼前利益，一味的追求短时效益，对项目成本缺乏细致有效的研究和长效的管理，忽略了对开发成本的控制管理。一段时间内，这种状况却被房地产市场表面的繁华所掩盖。而现在，为保持国民经济平稳健康发展，针对房地产投资规模过大等突出问题，党中央、国务院陆续出台了调控房地产市场的若干措施，如整顿规范土地市场秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发项目资本金比例。在此情况下，房地产开发企业的切身利益受到了很大挑战。现在，房地产开发企业如再不重视成本管理，其生存就将面临严重威胁。因此，加强开发项目的成本管理已是当务之急。同时，有资料表明，施工开始后充其量只能节约投资20%左右，而在整个项目前期阶段，介入成本控制，影响造价的可能性要达到60%-80%。可见，项目初期的成本管理尤为重要。本文就将就房地产开发项目前期的成本管理问题，结合本人的实际工作经验从以下三个方面简单谈谈看法，供大家参考。一、加强事前成本测算我们知道，项目开发牵涉的因素很多，投资成本从不同的角度又有不同的分法，并且在这些成本的比重中，因开发规模、性质、用途及所在不同地区将会显现不同的比重。综合以往开发项目的经验，将成本大致归类为几个方面：（一）前期开发及土地费用（二）市政配套费用（三）工程建安造价（四）综合费用（包括销售费用、管理费、开办费等）（五）筹资成本及税费（六）其他费用（包括物业管理费等）（七）不可预见费。其中，前期开发地价部分约占30%-40%，工程造价包括建安、配套设施部分约占40%-50%，策划营销成本3%-5%，其余为资金成本，税费及综合费用等。在前期的成本测算中，各项成本费用都是预测的，都是可变的，就连土地转让以及配套成本看似固定的费用，实际也都是可以调整的。那么，如何将各种变化的成本在项目前期就准确地测算出来，就显得尤为重要了。在项目初期，重要的是要将项目预计发生的全部成本费用进行层层分解，进行最大限度的细分，确保每一项成本估算的有效性，并要分析其可变化的范围、存在风险的指数及可控性。进而确定一个项目总体的投资总额即估算成本，预测出其比较真实的成本情况，然后才可能进行成本目标的细划工作。应着重对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比，找出最优成本方案。前期成本的测算不应是粗略、大概、浅显的，而应该是全面、细致，深入的。建造投资总成本、开发综合税费、土地转让、居民协调费、以及变动等每一部分成本都应仔细测算。在这个过程中，应充分考虑可能影响各部分成本变动的各种具体因素，有利的和无利的都应予以重视，多汲取其他项目的开发经验，比如哪些费用可以让利，哪些费用可以争取减额，居民协调是否需要额外支出，税费是否可以减免等等。将这些所有因素综合考虑，反复对成本测算的数据加以修正、调整，近而，才可能使得出项目成本的测算数据真正做到有据、有效、有用。笔者曾经历过一个项目，项目本身有一定的独特性和复杂性，受到周围环境的影响很大。此项目不仅被马路分为两大块，而且其中一块还被老房子分割为两个部分。为了有效的控制造价成本，在测算成本时，我们就综合考虑了相关老道路、雨污水改造、道路拓宽、周边居民协调及销售对象等种种因素，和配套部门、销售、财务和审价单位反复讨论和调整，得出了相对准确的、合理的成本测算数据。最终事实也证明了此次成本测算数据的有效性，并使得该项目获得了超额利润。需要指出的是，前期的成本测算，绝不是算完了事，绝不是只要合乎了项目的投资预算就可以了。而是应以此为基点，在项目进行中不断调整、修正，并按此来进行项目的全过程成本控制。这才是前期成本测算的意义所在。二、加强合同签订管理在项目前期，会签订勘察、设计、施工、监理、采购等一系列合同。这些合同，一经双方签字后，就产生了相关的法律效力。日后，无论是由于签订时对某些条款的理解偏差，还是合同本身就存在某些不利条款等因素对整个项目成本造成的损失，都将无力挽回。因此，在项目前期，在签订合同前，应特别注重对合同条款的分析研究，看合同是否全面、明了、清晰，发现问题及时提出、及时修改，将对成本不利的因素尽量都扼杀在摇篮之中，以节约日后成本支出。如合同未能就各方的权利义务和违约责任作出详细的规定，则容易因约定不明或对合同条文的理解存在歧义而引起纠纷，进而为后期额外的成本支出留下隐患。故在签订合同时一定要做到严密、完善，对法律规定不明的方面要予以充分的重视，并预先设定富有预见性的相关条款，方能有效地防范因合同纠纷而面临的风险。在实际中经常采取一些分散合同成本风险的做法，比如一些由业主指定的分包商及材料设备供应商的合同仍与总包签订；在合同中详细规定配合费由分包单位承担，并明确具体金额等。