某楼盘市场调研报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES33页第PAGE\*MERGEFORMAT33页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT33页05金华楼盘调研报告（2005/7/22）前言05年金华房市，在宏观政策这一主轴力量的导演下，以其跌宕起伏的复杂多变历程，“抑、扬、顿、挫”的全景精彩变局，写下金华地产史上史诗般的一笔。市场的恢弘起伏、消费者的日趋成熟理智、政府的喜忧矛盾、开发企业的一家欢喜一家愁，无不透露着05年金华房市转折年的不平凡。报告思路●宏观政策分析●金华房地产特点●地段区域细划分析☆江南板块☆江北板块☆金东板块☆城北板块●产品细划分析●总结第一部分宏观经济分析：当房价成为许多人饭桌上的谈资时，政策层面上的调控便会接踵而至。2005年1月1日起，我国对土地有偿使用费将实行先缴后分。以遏制开发商“低价”圈地。这项土地政策虽然对购房者的直接影响不大，但可以从中看出房地产市场正在逐步规范化。2005年3月16日晚，中国人民银行宣布自次日起，个人住房贷款利率由5.31%上调至少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率的基准利率也提高至5年期贷款基准利率即6.12%。同时，房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付比例从20%提高到了30%。随后，央行还决定对个人住房公积金贷款利率做出调整，上调幅度为0.18个百分点2005年5月11日，国务院出台了稳定房地产市场的八条意见，建设部等七部门又联合提出了做好稳定住房价格工作的意见。这一系列的宏观调控措施很明显要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。金华房地产的现状：一、从目前的情况分析，保持金华市房地产市场持续健康发展的有利因素大于不利因素，只要政府加强引导和规范市场行为，房地产业总体趋势依然向好。1、开发规模持续扩大。去年1-9月全市房地产开发企业本年计划投资141.99亿元，增长119.6%。房屋施工面积766.75万平方米，增长49.0%，其中住宅施工面积595.96万平方米，增长44.3%；办公楼21.25万平方米，增长40.1%；商业营业用房108.79万平方米，增长63.7%。本年新开工面积310.44万平方米，增长71.1%，其中住宅253.02万平方米，增长65.9%。2、商品住宅仍是投资热点。去年1-9月全市商品住宅开发投资41.59亿元，增长56.7%，占全部房地产开发投资总额的75.4%，仍然是拉动投资增长的首要因素，其中别墅、高档公寓开发投资3.85亿元，增长1.9%。商业营业用房投资9.59亿元，增长11.7%，占全部投资总额的17.4%；而办公楼投资明显下降，只有0.99亿元，减少38.4%，占全部投资总额的1.8%。3、商品房市场供销两旺。去年1-9月全市房屋竣工面积116.50万平方米，增长58.0%，其中住宅竣工91.84万平方米，增长48.9%；办公楼竣工1.70万平方米，增长94.6%；商业营业用房竣工17.51万平方米，增长90.9%。商品房销售面积106.64万平方米，增长76.8%，其中住宅销售92.78万平方米，增长78.7%；办公楼销售1.08万平方米，增长35.7%；商业营业用房销售9.33万平方米，增长26.2%。商品房预售面积达到207.55万平方米，增长32.5%，其中住宅预售172.26万平方米，增长29.4%；办公楼预售2.86万平方米，减少13.5%；商业营业用房预售28.55万平方米，增长68.3%。4、商品房空置面积下降。04年9月底，全市商品房空置面积15.18万平方米，减少15.5%，其中住宅空置面积7.81万平方米，减少13.4%；办公楼空置面积1.38万平方米，增长31.5%；商业营业用房空置面积5.28万平方米，减少18.1%。空置一至三年的商品房面积为5.38万平方米，其中住宅3.23万平方米，办公楼0.67万平方米，商业营业用房1.18万平方米。5、企业筹资能力增强。随着宏观调控的进一步深入，银行对于房地产信贷逐步收紧，企业自筹资金的比例明显上升。去年1-9月全市房地产开发到位资金中，定金及预收款36.35亿元，增长69.2%；自筹资金25.93亿元，增长146.2%；银行贷款13.82亿元，减少22.0%。定金及预收款、自筹资金、银行贷款分别占本年到位资金的44.3%、31.6%和16.8%，而去年同期的比重为41.1%、20.1%和33.9%，企业自筹资金