某楼盘市场调研报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：05金华楼盘调研报告（2005/7/22）前言05年金华房市在宏观政策这一主轴力量的导演下以其跌宕起伏的复杂多变历程“抑、扬、顿、挫”的全景精彩变局写下金华地产史上史诗般的一笔。市场的恢弘起伏、消费者的日趋成熟理智、政府的喜忧矛盾、开发企业的一家欢喜一家愁无不透露着05年金华房市转折年的不平凡。报告思路●宏观政策分析●金华房地产特点●地段区域细划分析☆江南板块☆江北板块☆金东板块☆城北板块●产品细划分析●总结第一部分宏观经济分析：当房价成为许多人饭桌上的谈资时政策层面上的调控便会接踵而至。2005年1月1日起我国对土地有偿使用费将实行先缴后分。以遏制开发商“低价”圈地。这项土地政策虽然对购房者的直接影响不大但可以从中看出房地产市场正在逐步规范化。2005年3月16日晚中国人民银行宣布自次日起个人住房贷款利率由5.31%上调至少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率的基准利率也提高至5年期贷款基准利率即6.12%。同时房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付比例从20%提高到了30%。随后央行还决定对个人住房公积金贷款利率做出调整上调幅度为0.18个百分点2005年5月11日国务院出台了稳定房地产市场的八条意见建设部等七部门又联合提出了做好稳定住房价格工作的意见。这一系列的宏观调控措施很明显要遏制投机性炒房控制投资性购房鼓励普通商品住房和经济适用住房建设合理引导住房消费促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。金华房地产的现状：一、从目前的情况分析保持金华市房地产市场持续健康发展的有利因素大于不利因素只要政府加强引导和规范市场行为房地产业总体趋势依然向好。1、开发规模持续扩大。去年1-9月全市房地产开发企业本年计划投资141.99亿元增长119.6%。房屋施工面积766.75万平方米增长49.0%其中住宅施工面积595.96万平方米增长44.3%；办公楼21.25万平方米增长40.1%；商业营业用房108.79万平方米增长63.7%。本年新开工面积310.44万平方米增长71.1%其中住宅253.02万平方米增长65.9%。2、商品住宅仍是投资热点。去年1-9月全市商品住宅开发投资41.59亿元增长56.7%占全部房地产开发投资总额的75.4%仍然是拉动投资增长的首要因素其中别墅、高档公寓开发投资3.85亿元增长1.9%。商业营业用房投资9.59亿元增长11.7%占全部投资总额的17.4%；而办公楼投资明显下降只有0.99亿元减少38.4%占全部投资总额的1.8%。3、商品房市场供销两旺。去年1-9月全市房屋竣工面积116.50万平方米增长58.0%其中住宅竣工91.84万平方米增长48.9%；办公楼竣工1.70万平方米增长94.6%；商业营业用房竣工17.51万平方米增长90.9%。商品房销售面积106.64万平方米增长76.8%其中住宅销售92.78万平方米增长78.7%；办公楼销售1.08万平方米增长35.7%；商业营业用房销售9.33万平方米增长26.2%。商品房预售面积达到207.55万平方米增长32.5%其中住宅预售172.26万平方米增长29.4%；办公楼预售2.86万平方米减少13.5%；商业营业用房预售28.55万平方米增长68.3%。4、商品房空置面积下降。04年9月底全市商品房空置面积15.18万平方米减少15.5%其中住宅空置面积7.81万平方米减少13.4%；办公楼空置面积1.38万平方米增长31.5%；商业营业用房空置面积5.28万平方米减少18.1%。空置一至三年的商品房面积为5.38万平方米其中住宅3.23万平方米办公楼0.67万平方米商业营业用房1.18万平方米。5、企业筹资能力增强。随着宏观调控的进一步深入银行对于房地产信贷逐步收紧企业自筹资金的比例明显上升。去年1-9月全市房地产开发到位资金中定金及预收款36.35亿元增长69.2%；自筹资金25.93亿元增长146.2%；银行贷款13.82亿元减少22.0%。定金及预收款、自筹资金、银行贷款分别占本年到位资金的44.3%、31.6%和16.8%而去年同期的比重为41.1%、20.1%和33.9%企业自筹资金已经超过银行贷款成为房地产开发的第二大资金来源企业对银行资金的依赖程度有所降低。6、项目开发进度加快。房地产开发企业为了规避风险尽快回笼资金纷纷加快项目开发进度。去年1-9月全市房地产建筑工程投资2***8亿元增长52.1%；安装工程2.56亿元增长103.4%建安工程的快速增长成为拉动房地产开发投资增长的主要因素。而土地购置增长则相对放缓全市本年购置土地面积174.80万平方米增长12.0%土地购置费20.95亿元增