不动产估价剩余法PPT课件.ppt

第五章剩余法第一节剩余法概述二、适用范围除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用第二节剩余法的基本公式二、根据估价对象细化的公式2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担的税费2、求毛地价格的公式1）适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价格＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价格＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。熟地价格＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费4、求在建工程价格的公式在建工程价格＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费5、求旧房价格的公式旧房价格＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费具体应减去的项目，掌握的基本原则是：得到估价对象之后-开发完成需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。已投入的不应扣除第三节剩余法的估价步骤与方法二、查清待估宗地的基本情况三、选择最佳的开发利用方式四、确定开发建设期五、开发完成后不动产价值的测算举例六、估算开发成本3.利息的估算5、估算税金6、估算开发完成后的不动产租售费用七、估算开发商的合理利润八、土地价格的计算第四节剩余法的应用例1：有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”开发后分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元／㎡；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元／k㎡，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12％，投资利润率为20％；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6％；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4％，熟地可转让土地面积的比率为60％。试估算该荒地的总价和单价。解题：设该成片荒地的总价为P(1)总开发价值=1000×2000000×60％＝12(亿元)(2)总开发成本=2.5×2＝5(亿元)(3)总利息＝P(1+4％)×[(1+12％)3-1]+5×(1+12％)1.5-1)＝0.421P+0.926(亿元)(4)总转让税费＝12×6％=0.72(亿元)(5)购买该成片荒地税费=P×4％=0.04P(6)总利润=(1.04P+5)×20％＝0.208P+l(亿元)(7)根据剩余法公式得：P＝(1)－(2)－(3)－(4)－(5)－(6)=12－5－0.926－0.72－1/（1+0.421+0.04+0.208）=2.609(亿元)故荒地总价=2.609(亿元)荒地单价＝130.44(元／平方米)