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PropertyAppraisal(2016)资产评估中文参考书籍中文参考书目USEFULTEXTBOOKSIndicativeCourseMaterialsandReading辅助学习资料主要内容(Contents)Cha1Value,ValuationandInvestmentAppraisal资产评估概述一资产评估的概念比较项目二资产估价对象台湾101大楼哈利法塔(Khalīfatower)迪拜塔房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点关于房地产价格波动与周期的理论研究买卖租赁抵押典当作价入股售后包租实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。卖价、买价、成交价评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格，包括试算价格，即运用某种具体方法估算出的价格。理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。国家三房地产/资产估价方法中国房地产/资产评估方法FYI:房地产/资产价格评估的方法体系市场比较思路利用与对象房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格。成本计算思路根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。收益法思路房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的资本现值来决定的。四价值、价格和估价五房地产/资产价格评估基本理论作用为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。为建立股份制企业、合资、合营、企业兼并、破产等经济活动服务。为信贷、保险等金融活动服务。为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。为政府征税服务。为处理房地产经济纠纷的司法、仲裁活动服务。遵循房地产价格形成规律的原则——最高最佳使用原则收益递减规律对于一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降美国中西部某城市曾做过一项研究，证明在一块（120*172英尺）价值150万元的土地上投资建造办公大楼一座5层大楼的投资利润率是4.36%10层是6%15层是6.82%20层是7.05%25层是6.72%30层是5.65%此楼收益递减点是20层，经济高度其他使用强度包括建筑高度、容积率、建筑规模遵循房地产价格形成规律的原则——适合原理估价对象与其外部是否协调，来判断估价对象是否为最高最佳使用合法原则公平原则估价时点原则六现值、终值、净现值和折现率Investmentanditsincome:Acasestudy投资及其收益：一个案例Cha2VALUATIONMATHEMATICS估价公式一复利公式单利公式Pn=P0+Intn=P0+P0*i*n复利公式P1=P0+int1=P0+P0*i=P0*(1+i)P2=P1+int2=P1+P1*i=P1*(1+i)=P0*(1+i)*(1+i)=P0*(1+i)2……Pn=P0*(1+i)n二折现和货币时间价值例子2未来租金收入的资本价值净现值公式第一个公式的计算第二个公式的计算YP（年金现值系数）例子IRR和NPVNPV和IRRCha3ANINTRODUCTIONTOPROPERTYYIELDS资产收益率初始收益率(InitialYield)ReversionaryYield（重置收益率）例子影响收益率的因素租金期望增长率（每年重估）租金期望增长率（几年重估一次）例子Cha4PropertyInvestmentValuationintheUK英国资产投资估价传统估价法对于一宗具体的房地产委估标的，不论其用途、类型如何，只要市场上能够获取合适的交易实例，市场比较法即可应用。采用市场比较法必须具备的条件：房地产市场交易实例资料的数量能满足比较、分析的需要。比较案例与委估标的房地产具有替代性。资料可靠。例子REVERSIONARYFREEHOLDS（租金和收益率变化的估价）YPinperp@8%termandreversionmethod定期和重置法-分段法YPinperp@8.5%thelayermethod高低收益率法YPinperp@8%TheEquivalentYieldApproach相等收益率法传统方法缺陷DCFAPPROACHES（折现现金流法）以定期和重置法为例Cha5PropertyInvestmentAnalysis房地产投资分析房产投资分析运用DCF法变量例子（已知条件）YearYear结果Cha6RiskandInvestmentAnalysis风险和投资分析传统投资风险风险衡量Sensitivityanalysis（敏感性分析）敏感性分析优缺点例子EXPECTEDNETPRESENTVALUE（期望净现值）ScenarioRISKADJUSTEDDISCOUNTRATE(RADR)（风险调整贴现率）CERTAINTYEQUIVALENTTECHNIQUES（肯定当量法）正态分布计算公式INVES