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资产评估的基本方法解惑1：折现率与本金化率：解惑2：各类数表第一节市场法市场法运用的前提条件

1.需要有一个充分发育的、活跃的公开市场；
2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。评估资产与参照物的比较因素体现在：
（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
（2）面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况
和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适
度的时间范围内，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
【例1】与被评估资产完全相同的参照物6个月前的成交价为20万元，半年间该类资产的价格上升了5.8%。则：

资产评估值=20×（1+5.8%）=21.16（万元）。
【例2】参照物的成交价为10万元，成新率为50%，被评估资产的成新率为75%。则：

被评估资产的价值=10×（75%÷50%）=15（万元）。
【例3】某拟快速变现资产，评估基准日与其完全相同资产的正常变现价为15万元，评估师经综合分析认为由于快速变现该资产需在正常价基础上折扣40%。则：
被评估资产的价值=15×（1-40%）=9（万元）。【例4】评估基准日参照物ABC的成本分别是8万元、12万元、10万元，市价分别是10万元、13万元、11万元，被评估资产的现行合理成本是13万元。则：
资产评估值=13×（10+13+11）/（8+12+10）=14.73（万元）
【例5】某被评估企业的年净利润为100万元，评估基准日资产市场上
同类企业平均市盈率为17倍。则：
该企业评估值=100×17=1700（万元）。【例6】评估某商业用房，面积为500平方米。评估目的是企业联营，故采用公允市价标准。评估基准日2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上寻找到三个与评估基准日接近的商业用房的交易案例，具体情况如表3-1所示，请对该房产做价值评估。该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域综合评分为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。
参照物A成交价的调整值=2500×117/100×100/107×100/100
=2733.64（元/m2）
参照物B成交价的调整值=2980×104/100×100/107×100/104
=2785.05（元/m2）
参照物C成交价的调整值=2959×100/100×100/107×100/100
=2765.42（元/m2）
被评估资产的单价=（2733.64+2785.05+7765.42）÷3
=8284.11÷3=2761.37（元/m2）
被评估资产总价=2761.37×500=1380685（元）收益法收益法运用的前提条件

1.被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量

2.获得预期收益所承担的风险也能预测并用货币衡量

3.被评估资产预期获利年限可以预测
三、收益法的基本计算公式

P——评估值
t——年序号
Pt——未来第t年的预计变现值
Rt——未来第t年的预期收益
r——折现率或资本化率
ri——第i年的折现率或资本化率
n——收益年期
A——年金【例7】某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经评估人员预测，未来3年各期的预期收益分别为：300万元、400万元、200万元；评估人员认为适用于该企业的折现率为6%，则该企业的评估值为：

P=

【例8】某企业进行股份制改造，根据该企业目前经营状况和未来市场预测，未来5年的收益分别是：13万元、14万元、11万元、12万元、15万元，折现率与资本化率均为10%，则该企业价值的计算过程为：

A=
÷（P/A，10%，5）

=49.1628÷3.7908
=12.969（万元)
P=12.969÷10%=129.69（万元）
【例9】某资产在评估前五年，历史收入及其加权平均计算结果如表3—2所示。
表3—2历史收入的加权平均计算
成本法成本法运用的前提条件
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态
2.应当具备可利用的历史资料
3.形成资产价值的成本耗费是必要的
重置核算法【例10】某企业5年前购置一台设备，原购买价为200000元，运杂费1500元，直接安装费1200元（其中，原材料费700元，人员工资500元），据统计分析，这台设备的间接成本为人工成本的0.85倍。评估时，经市场调查，该设备的现行买价为230000元，运杂费为2400元，直接安装费1800元（其中，原材料费10