浙大远程教育2017房地产开发与经营离线作业.doc

浙江大学远程教育学院《房地产开发与经营》课程作业姓名：朱正扬学号：716080322023年级：2016秋学习中心：嘉善学习中心—————————————————————————————第一章绪论一、名词解释1、房地产：房屋及其附属物与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等和承载房屋及其附属物的土地以及与它们相应的各种财产权利。2、房地产业：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。3、房地产开发与经营：房地产开发：是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标确定实现目标的战略和策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。二、问答题1、房地产、房地产市场有哪些特征？答：房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。房地产开发与经营有哪些特点？答：（1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。房地产开发与经营有哪些形式？答：房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。房地产开发与经营的主要程序？答：房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。第二章房地产市场一、名词解释1、房地产市场：房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。2、房地产供应：房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。3、房地产需求：房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。二、问答题1、简述我国房地产市场的基本特征答：房地产市场的特征主要表现在以下几个方面：（1）竞争的层次性；（2）供给缺乏弹性；（3）区域的分割性；（4）区域内的垄断性；（5）循环性；（6）开放性；（7）反经济循环现象；（8）双重性。简述房地产市场的基本要素答：房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。简述影响房地产需求和供给的因素答：影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？价格机制通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。（2）约束机制通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。中介机制促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。竞争机制竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。三、论述题如何理解房地产市场的特殊性？房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息