浙大房地产开发与经营离线作业DOC.doc

浙江大学远程教育学院《房地产开发与经营》课程作业姓名：学号：年级：学习中心：———————---————————-—————-—-—-第一章绪论一、名词解释1．房地产房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。2．房地产开发与经营房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。3．土地储备开发指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设,以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分.5．房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体,在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位,包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明,维持成本低,快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割,不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构:优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大,人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展,提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感,产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争,容易引起组织的矛盾。2．我国房地产企业的特征有哪些?答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性.其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性.最后,房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点?答:难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大：房地产的投资大,资金运转周期长。政策性强：房地产业是民生热点,是国民经济的龙头产业.4．简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择;（2）项目定位；（3）前期工作;（4）建设阶段；(5)租售阶段；（6）物业管理。5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素.答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策:金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口:人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外，文化环境、行业环境、技术环境等。6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题；（2）确定目标;（3）拟制方案；（4)分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。7.简述房地产开发与经营决策的内容答：(1）财务策略；(2）生产策略：确定房地产企业的生产规模,明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3)市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；(4）价格策略:高价策略，低价策略，均衡价格策略等.8．简述房地产行业管理的主要内容。答:行政管理主要内容:一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查.行业组织管理主要内容：一是行业专业管理;二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争;三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾初期“管住土地，控制信贷"的调控措施,抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力.2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、拍（卖)、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用.不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加,还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。4、房地产投资结构仍不尽合理.供给结构不合理导致供需脱节;