房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则.docx

房屋买卖协议纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则一、不动产交付与产权变更登记是否合用诉讼时效1、案例王某和A公司于2023年11月签订《商品房认购协议》。协议约定了王某支付房款的时间，同时明确A公司应在2023年11月18日前交付房屋。协议签订后，王某按约支付了房款，但截止2023年1月．A公司仍然没有向王某交付房屋，也未办理产权证书。2023年1月，王某诉至法院，规定A公司交付房屋并支付自2023年12月2日起至2023年1月逾期交房违约金97405元。A公司则认为：依协议约定，假如王某在2023年11月18日前没有收到房屋，应当在两年内行使诉讼权利，故其诉讼请求超过诉讼时效。2、案例2023年3月，张某与B公司签订《商品房买卖协议》，协议约定：房屋总价款为164155元．B公司当在2023年10月31日之前将房屋交付张某，并在交付房屋后90日内到登记机关办理备案，备案后90日内办理房屋产权证书。后张某按约支付购房款，但B公司直到2023年11月26日才向张某交付房屋，且未办理房屋权属证书。2023年7月，张某起诉至法院，规定B公司办理房屋产权证书并支付逾期交房、办证的违约金46000元。B公司辩称：依照约定，我公司当在2023年5月1日前办好房屋权属证书，张某从知道权利受侵害到起诉之日已经超过诉讼时效，法院不应支持。3、案例2023年10月，郑某与C公司签订《商品房买卖协议》，协议约定：房屋总价款为282069元．C公司应当在2023年8月30日前，将符合约定的房屋交付给郑某，迟延交房的，当按日支付已付购房款万分之二的违约金。后郑某依约定支付了购房款，但C公司直到2023年11月8日才将房屋交付郑某。2023年11月19日，郑某将C公司诉至法院，规定其支付违约金44860元。C公司认为：自2023年9月1日起，我公司迟延交房的事实已定，故张某的主张已经超过两年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。上述3则案例所涉及的均是在房屋买卖协议纠纷中，当买受人规定出卖人履行交付房屋、产权变更登记、支付违约金等义务时，出卖人以诉讼时效为由拒绝履行相关义务。从司法实践来看，不动产买卖协议纠纷的争议点重要集中在3个方面：交付不动产、产权变更登记和违约金的支付。在买受人因上述事由诉至法院之后，出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩。由于不动产买卖在履行的过程中，涉及的问题具有多样化的特性，故本文拟以房屋买卖协议纠纷为视角，从当事人所提出的不同类型的诉讼时效抗辩入手，分析不动产买卖过程中诉讼时效的合用范围。此外，由于房屋买卖协议涉及的种类较多，为了便于分析，本文在论述中将房屋的性质限定为可自由上市交易的商品房，并将开发商与自然人之间的新建房屋买卖、自然人与自然人之间的二手房屋买卖中房屋产权的获得方式统称为产权变更登记。二、不动产买卖纠纷中以时效抗辩的四种类型具体到司法实践，不动产买卖纠纷中，出卖人援引诉讼时效抗辩的情形较多，以房屋买卖协议纠纷为例，重要有以下四种。第一，无房无证型抗辩。即如本文所举案例1中的情形。协议签订后，买受人已按约支付房款，出卖人却并未将房屋交付给买受人也未办理产权变更登记，而买受人也未在约定的义务履行期限届满后的两年内向出卖人主张上述权利，履行期限届满两年之后，买受人起诉规定出卖人履行交付房屋和办理产权变更登记的义务，出卖人以超过诉讼时效为由进行抗辩。在因房屋未交付而引发的争议中，还存在两种情形：其一是房屋已具有交付条件，买受人却并未在约定期限届满后两年内主张交付：其二是自约定的房屋交付期限届满之后一段时间甚至于买受人起诉之时，房屋始终未具有约定的交付条件。第二，有证无房型抗辩。协议签订后，买受人已按约支付房款，房屋也已办理了产权变更登记，但房屋并未交付使用，而买受人也未在约定的义务履行期限届满后的两年内向出卖人主张上述权利，履行期限届满两年之后，买受人起诉规定出卖人履行交付房屋的义务，出卖人则以超过诉讼时效为由进行抗辩。第三，有房无证型抗辩。即如本文所举案例2中的情形。协议签订后，买受人已按约支付房款，房屋也已交付给买受人，但出卖人却并未在约定期限届满之后的两年内办理产权变更登记，履行期限届满两年之后，买受人起诉规定出卖人办理产权变更登记，出卖人以诉讼时效进行抗辩。第四，一次阻断型抗辩。与上述3种情形相随而生的是违约金。房屋买卖协议纠纷中所产生的违约金大体有两种类型。其一为数额拟定的一时性违约金，其叙述方式大体如下：如出卖人未按照约定期限交付房屋，则自违约之日起10日内，一次性支付买受人违约金20万元：其二为按日（月）计算的继续性违约金，其叙述方式大体如下：如因出卖人的因素，导致买受人未按协议约定的期限取得房屋产权证书，则出卖人自约定期限届满之日起按日向买受人支付已付购房款的万分之三的违约金，直至买受人取得房屋产权证书之日止。