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农村房屋买卖合同纠纷裁判规则

尽管国家和地方政府数次明令叫停在建、在售“小产权房”，在

商品房价格高企的城市，部分购房者仍然选择购买价格低廉的农村房

屋。特别地，受“农地入市”政策的刺激，市场上甚至出现了农村房

屋的成交热。本文拟以农村房屋买卖合同的效力认定为切入点，由农

村房屋买卖合同纠纷的裁判规则透视其中的法律风险点。

一、农村房屋买卖合同的界定

农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人，买

受人支付价款的合同，既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房

屋买卖合同，也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的

单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是，

农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋，即在农村集体土地上建设

的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房

屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。

“小产权房”并非严格的法律概念，结合《国土资源部办公厅、

住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”

的紧急通知》(国土资电发[2013]70号)，我们将“小产权房”界定

为违反土地和城乡建设管理法律规定，在农村集体土地上开发建设，

向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出，我们

通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。

二、农村房屋买卖合同的法律效力

司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖

合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本

集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院

对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法

院的司法裁判尺度。

(一)一般裁判规则

1、最高人民法院

《最高人民法院关于印发的通知》(法办[2011]442号)第15条

明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依

据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同

无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的

合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法

律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4

月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，
农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经

济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

2、各地高级人民法院

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同

效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391

号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》

(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院

确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具

体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人

已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;

对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡

落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转

让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用

法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定，城镇

居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的

房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结

前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条

件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当
认定为无效合同。

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、

出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发

[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、

出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一

般应认定无效。

根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖

纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)

范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;

对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门

批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，

未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住

使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售