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售楼员培训手册美林置业投资策划有限公司房地产市场调研培训对象：营销总监、销售经理、策划师、调研员、售楼员关键词：市场、调查、目的、形式、方法、销售、测评主要内容：市场调查的执行方法作用：掌握市场行情了解竞争项目的优劣势在销售过程中知已知彼方能百战百胜。市场调研系统竞争跟踪调查目的了解主要竞争对手的销售情况包括营销思路、促销手段、广告情况、推广时间等以便作出快速的竞争反应及时调整策划思路争取占有更多的目标群体。调查对象一般来说与自身楼盘有相近的竞争能力、相同的目标客户群、类似的产品素质的楼盘都被视为主要竞争对手。有着相近的地理位置和价格区位的楼盘虽然与自身楼盘地域比较接近但产品质素有一定差距目标客户群重叠不多的楼盘则被视为次竞争对手。调查方法：实地访问观察法、统计分析法等调查内容：对竞争对手可变因素作连续的跟踪调查如：价格、宣传主题、促销方式、广告投入、销售量、销售率、工程进度等。调查注意事项尽可能利用公司市场调查资源专人每天收集市场信息在销售允许的情况下尽可能安排每位销售人员定期市调建立固定样品资料档案及时汇报、交流调查结果专题调查根据项目特点及不同销售阶段的要求拟定专题计划。居民居住环境满意度调查时间：正式发售前目的：铺垫式调查唤起公众对居住环境的注意对象：本区域内的居民及重点目标客户群大型促销活动或广告宣传的效果及市场预测调查新楼盘市场预测调查阶段性市场动态调查3、消费者市场调查贯穿整个销售进程对客户的区域分布、购买意向、关注重点、购买能力、购买心理等因素进行调查。销售测评项目策划效果测评：根据来访人数、成交量等参数进行测评；楼盘定位测评：对楼盘的定位进行测评；销售策略测评：对已实施的销售策略进行测评；铺市时间测评：对楼盘上市时间的科学性、有效性进行测评；广告效果测评：根据客人来访人数、来访客户的信息来源、客户接受度等参数进行测评；客户满意度测评：通过现场客户调查及客户回访调查进行测评。青岛市楼盘调查表索引代码：（表一）楼盘名称区域地段发展商代理商设计单位物管单位建筑面积占地面积栋数（栋）层数（层）绿化率总套数销售率物业费用属性建筑风格电梯费户型结构取暖方式朝向销售起价住:最高价格住：商：商：付款方式装修标准采光通风建筑结构开工时间竣工时间入伙时间车位出租（元/月）出售(万元/个)售楼电话主要户型（表二）物业设施室内设施小区设施物业管理小区环境交通周边楼盘金融证券商业超市商场邮电教育幼儿园小学中学行政机构医疗医院药店服务业餐饮其它自然景观公园景点旅游娱乐影视、音乐厅其它（表三）项目定位客户群体定位分析项目特色及优劣势分析卖点/特色缺点促销策略媒体宣传调查结论调研人：调研时间：销售队伍的组织与接待艺术培训对象：总经理、副总经理、营销总监、售楼经理、售楼主管、售楼员关键词：选拔、标准主要内容：销售队伍的组织原则和基础接待标准作用：掌握选拔标准为开发企业选拔真正合格的售楼人材。规范售楼接待行为树立项目品牌形象。销售队伍的组织我们在青岛已操作一段时日感觉人员品质高低差距非常大。所以招聘工作人员时要注重学历、品德；兼顾相貌在与人的接触中给对方以良好的外观形象；同时要考虑语言能力懂方言；掌握必要交通工具；能否吃苦耐劳；要有一定社会经验；另外最好有房地产经纪人执照。房地产销售人员必须精力充沛有很强的自信心对金钱的欲望强烈及十分的勤劳并有承受客户拒绝的勇气。对销售人员的训练时间长短不限可分初、中、高级阶段。训练内容有房地产业的法律税务估价、金融、实务、心理学、谈判、统计、经济等。由浅入深刚入行的起码要懂合同、签约、开发、接待、电话咨询这些基本环节。参与房地产销售的人员在初级阶段实务比理论重要没有经过具体操作理论不易被接受和牢记；中级阶段实务与理论并重；高级阶段理论比实务重要。当接受大CASE（指项目或个案）后就需要理论指导不然无法成功推销。1、售楼员所需具备的条件形象仪表谈吐礼仪应变能力协作能力思维方式专业知识行业状况销售知识谈判技巧服务态度创意能力实操经验。用人的原则：可信、可干、可控、可塑。在用人上不必拘泥于某一方面的条件而应该从人才的整体素质加以考量通常来说应该遵循以上原则并且必须同时具备以上四点缺少了任何一点这个人才都可能是残疾的。以上原则将可信放在第一位是因为一个人的品质在企业经营过程中显得十分重要。如果有这么一个人各方面条件都十分优越唯独人品让人不放心那么这个人的能力再强也不能用。因为这个人随时可能干出损人利己、损公肥私的事情来